サブリースと賃貸借契約との違いは？サブリースにしようか検討しているなら賃貸に出した場合と比較してみることが大切｜弁護士法人ITJ法律事務所　笠間 健太郎

こんにちは。弁護士の笠間健太郎と申します。

今回でシリーズ最終回です。
これまで号外を含め3回に渡って、サブリース契約のよくあるトラブルや契約書の作り方などをお伝えしました。
サブリース契約の問題が表面化している今こそ、その是非についてズバリ私の見解をお伝えしたいと思います。

通常の賃貸借契約との違いを比較せよ！！

サブリースにしようかなと考えたときに、サブリースにした場合と、通常の賃貸に出した場合を比較してみることが大切です。
 
例えば、以下のポイントで比較してみましょう。
・年間の収支
・自らに発生する手間
・賃貸経営の楽しみ
 

年間の収支

賃料の滞納・・・これは収入がなくなることを意味しますから、賃貸経営において最も心配なことといえます。
通常の賃貸をされている大家さんのうち、家賃の滞納を経験されていない方はいないのではないでしょうか。

一方、サブリース契約では、相手が業者ですから、賃料の支払いはある程度保証されているかもしれません。
そうすると、賃料収入の滞納の面では、サブリース契約のほうが勝っている・・・と思えるかもしれませんが、一概には言い切れないです。
 
たとえば、現在、通常の賃貸では、保証会社を利用する大家さんも多いのではないかと思います。
そうすれば大家としては、家賃収入は保証されることになります。
一方、サブリースの場合でも、サブリース会社からの入金が遅れたり、中小の会社の場合は倒産のリスクもあります。
また、賃貸の場合の稼働率も考慮に入れておく必要がありますね。
 
以上を踏まえると、保証会社を使えば、賃料の滞納のリスクはサブリースの場合とあまり変わらないかもしれません。
 

手間、賃貸経営の楽しみ

この２つの項目は、表裏一体といったところでしょうか。
ある人は手間だと思うことも、ある人は賃貸経営の楽しみと捉えることもあります。

例えば、賃貸の場合管理会社をつけるかどうかでも違ってきますね。共有部の清掃はどうするか？入居者からの問い合わせはどうするか？
お掃除好きの方であれば清掃も自らするでしょうし、そうでない方にとってはお金を払ってやってもらう、という選択になります。

これは入居者の方との交流とも関わってくるので、立地や入居者の方の家族構成などにもよると思います。
どうしたら長く住んでもらえるか？どうしたら今の賃料をキープできるか？を考えて、お部屋の内装を整えたり、部屋自体の付加価値を上げることは賃貸経営の楽しみの一つです。

一方で、ある程度の金額でとにかく切れ目なく収入を得る、ということに経営の楽しみを見出す方もいらっしゃると思います。
このような作業は、手間に感じる方もおられるでしょう。

サブリースなら、内装などは基本的にサブリース会社がやってくれます。
とはいえ、完全なサブリース会社任せもよくありません。
私が受けた相談では、こういうものもありました。

『サブリース会社から、「今まで入居していた人が退去したので、壁紙の交換、洗面台、お風呂を交換したほうがいい」と言われたけど、入居期間は３年だった。ふつう、３年では替えないと思うのだけど、仕方ないのでしょうか？』

特別な理由がない限り、壁紙や洗面台、風呂の交換はしないと思われましたので、契約書を念のため確認したうえで、サブリース会社の提案は受けなくてもよい旨アドバイスしました。
このように、サブリース契約をしたからといって、完全に手間がなくなるわけではありません。

数年で壁紙の張替を迫ってくるサブリース会社は、少し不誠実に思えます。
完全にサブリース会社に任せず、サブリース会社の言いなりになっていると、要らない出費がかさんでしまう場合もあります。

サブリースに魅力を感じるか、通常の賃貸にするか。以上を踏まえて考えてみられるといいでしょう。