「20年一括の借上げ」にしたオーナーのトラブル事例！一括管理トラブルに一喝を！【第12回】

気になった数

相続や不動産案件、離婚、交通事故等個人の方から企業法務も含め、幅広い案件を専門家としての知識と経験を生かして取り扱っています。依頼者目線で正当かつ最大限の利益を実現すべく、慎重かつ柔軟に考え、日々業務に取り組んでいます。

　賃貸経営を始めてから、早くも10年を過ぎようとしていたXさん。
　不動産関係の知人も増え、様々な情報を共有するようになりました。
　そんな知人の一人からの紹介で、新たなアパートを購入したXさんでしたが、このアパートがXさんにまたもやトラブルを引き起こすのでした･･･。

新たな物件を購入！そして一括管理へ。

　ある日、Xさんは、同じく賃貸経営をしている知人のSさんから、Sさん所有のアパートを購入しないか持ちかけられました。

　その理由としては、Sさんの父親が体調を崩し入院・手術をすることとなったため、今すぐに現金が必要になったから、とのこと。

　Xさんとしても、新たな物件を買おうかと考えていたところだったこともあり、特に滞りもなくスムーズにSさんと売買契約をしました。

　ただ、Xさんとしては既に2件の物件を管理していたこともあり、管理の負担を減らしたいと考え、また、T株式会社という不動産管理会社より一括借上げの提案を受けたところ、保証される賃料額が思いのほか高かったことから、XさんはT社に20年一括の借上げで一括管理を頼むことにしました。

　T社との間で締結された契約は、
●　T社がアパートを一括借上げしたうえで管理し、保証賃料が毎月Xに支払われる。
●　保証賃料とは別に、実際の賃貸収益により生じた収益の一部を配当すると定められ、同配当金が毎年度末にXに支払われる。

というものであり、これらを合計した金額は、相場の賃料の90％超とXさんの期待値を超えていました。

　ただ、この配当金は、「集金賃料から保証賃料を差し引いた額に一定の割合を乗じたもの」とされていました。

管理契約を解約、しかし金銭トラブルに･･･！

　T社による管理が始まりはしたものの、契約後数年が経過した段階で、T社による管理は、Xさんの期待していたものとは異なっていたので、Xさんとしては不満が募り、また賃貸王を目指す身として、少々の労力を厭うてはならぬ！と考え、T社に対して解約を申入れしたところ、某年8月末に管理契約を解約するに至りました。

　その際、XさんはT社に対して、今年度分の収益分配金の支払いを求めたところ、T社は「配当金は毎年度末に支払うものであり、途中解約の場合には一切払わない」と言われてしまいました。

　その後、Xさんが何度契約書を見直しても、配当金は、支払時期こそ年度末に定めているものの、中途解約時において日割り計算をしないことの根拠は見当たりません。

　さらに、契約当初において、配当金は実質的に保証賃料の一部であるとして説明を受けていたことからすると、Xさんとしては解約した年の収益分配金が一切もらえないのは到底納得できません。

　そこで、Xさんはいつものように近ごろ夏に向けてナイスバディを目指して朝ランに励む大達弁護士に助けを求めました。