弁護士が教える民法改正で何が変わる！？～賃貸借契約の５大改正ポイント～｜エジソン法律事務所大達一賢 -不動産賃貸経営博士-

弁護士が教える民法改正で何が変わる！？～賃貸借契約の５大改正ポイント～

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相続や不動産案件、離婚、交通事故等個人の方から企業法務も含め、幅広い案件を専門家としての知識と経験を生かして取り扱っています。依頼者目線で正当かつ最大限の利益を実現すべく、慎重かつ柔軟に考え、日々業務に取り組んでいます。

　夏だと言うのにひょうが降ったり豪雨だったり、何かがおかしい今年の夏、というテーマにしたがい、前日は瑕疵担保についてお話をしてみました。

　暑さはまだまだ終わらないこの夏、食欲も失いがちで、どうしても冷た～い食べ物に心奪われがちですが、冷たいよりもチンタイ！ということで、今回は、賃貸借契約について変わった点について説明していこうと思います。

　キャヴィア・フォアグラ・トリュフは世界の三大珍味、焼きとん・そば屋・立ち食い寿司は僕の神田での三大行きつけですが、賃貸借契約について、改正されたポイントは大きく５つあります。

改正ポイントその１！～不動産の賃貸人たる地位の移転～

①　「不動産の賃貸人たる地位の移転」についての条文が新設されました（改正６０５条の２以下）。
　これは、賃貸借の対抗要件を備えた場合において、不動産が譲渡されたときには、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転するというものです。
もともと判例実務上認められていたものですが、これが明文化されました（改正６０５条の２第１項）。また、逆に、合意によって、賃貸人たる地位は移転しないということもできる旨が規定されました（同２項）。

　特に収益物件などでは、賃借人が居住している間にオーナーが代わるということがよくありますが、その際に賃借人が自身の賃料を旧オーナーか新オーナー、いずれに支払えばいいのかを迷う必要がなくなりました。

改正ポイントその２！～賃借人による修繕～

②　「賃借人による修繕」についての規定が新設されました（改正６０７条の２）。
　賃貸借の目的物は、言うまでもなく賃貸人の所有物にあたるのですが、今までの規定では、賃貸人の修繕義務が規定されているのみであり（６０６条）、賃借人が他人の物である賃借物を自ら修繕できるかどうかについては解釈上認められているに過ぎませんでした。

　しかし、今回の改正によって、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしない場合や、急迫の事情があるときには、賃借人が自ら修繕をすることができることとなりました。
　また、その修繕が必要となった原因が賃借人にはなく賃貸人にあるような場合には、賃借人が賃貸人に対して修繕をした費用を償還請求できるようになるとも考えられるようです。
　
　逆に、賃借人側に原因があるような場合には、賃借人は賃料の減額請求ができないなどと、より実態に適合した運用がなされるようになると期待されています。

　大家さんからすれば、自らがすぐに対応できないような場合でも、賃借人が機動的に対応することで、貸家に生じた危険を除去することができるという点でもメリットがあり得るのではないでしょうか。

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その３！といきたいところですが…

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売買における瑕疵担保責任とは？～弁護士が教える民法改正で何が変わる！？
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公開日：2017年8月16日

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