2棟目の収益物件にチャレンジ～無事に購入、募集開始できるのか！？信頼できる営業からの案内で安心。～｜迷える子羊大家さん

50歳を目前とした2児の子を持つサラリーマン。
脱サラ目指して購入した中古RCで大苦戦も1年半の悪戦苦闘を経て落ち着いたところで2棟目にチャレンジ。

無事に購入できるのか！？

年の瀬迫る12月に入ってからの案内で年内決済を目指したのでバタバタしました。

そんな折に、優秀な営業マンがインフルエンザ発症！！急に連絡が取れなくなり、かと思えば五月雨式に諸々の連絡がメールで来る感じ。彼は社長なので営業担当に女性営業を付けたのですが、経験が浅い上に発言がいい加減だったので不安が募りました。

金融機関から物件に対する質問に応えるにも情報が少なすぎて、「至急確認します」で応戦するも、金融機関担当者から「大丈夫ですかぁ～赤字になりますよ」と代表である妻の不安を煽られ、12月中の決済を断念。

1月末決済を目指し、先ずは現地調査に行く事にしました。

2016年12月26日、中国地方に現地入り。先ずは管理を委託する候補となっている会社へご挨拶。レントロールを見せて家賃相場の確認。

先ずそこで躓きます。


「この物件の中に入った事がないので築年数と立地からの見解ですが厳しいと思いますよ。3万9000円。。。この斜め下にあるマンションが全リフォームして40000円駐車場込みで貸出し、1年間で入居者ゼロ。29000円駐車場別に値下げして満室になるのに2年掛かりました。」

自主管理している入居率50％の物件。家賃相場はネットで調べていたので怪しいと思っていたけど「やっぱりなぁ・・・・」

同行していた女性営業マンの表情も顔色も変わりました。彼女はなぜ口裏合わせもせずに私を連れて行ったのでしょう。正直な方なのかもしれませんが、これでは購入に向けて前向きに進められません。

レントロールの信ぴょう性、そして空室に対する期待数値をどう考えるのか？そしてセールスの際、その売りとなっていた「募集すればすぐに入居者が決まる」レベルまでリフォームを行うと言った補修箇所の確認。

私としては共有できた課題を解決する事を前提に仲介会社が「大丈夫です。問題は全て解決しました」と判断すれば購入すると決めていたので、後は彼女たちの判断を待つ事としました。
2017年になり仕事始め早々にその回答はありました。

「共有した補修箇所は全て当方でリフォームします！でも契約は月内にお願いしたいのですがよろしいでしょうか？また、管理会社についても確りした安心できる会社をご紹介します！」

基本的に信用していたので仲介会社の希望通り1月30日に契約をしました。

重要事項の説明のほか、補修に関しても確認し2月中には募集できるよう施工を開始する旨の言葉をもらいました。その後、施工経過をリフォーム担当者から貰っていたものの遅れている感じがし、3月初旬に現地に行ってみました。

すると足場のトラスに掛けられた幌がついた状態の物件がありました。「やっぱり終わってないな・・・」

いい加減な作業で完了されているより良かったので逆に嬉しく感じました。その後、その幌がとられ足場が外されたのは1カ月以上経ってからでした。その間に入居者は当然なく、退去者がでました。

その頃には営業担当の女性はフェイドアウトしていて、リフォーム担当の女性が一生懸命対応してくれていました。紹介された管理会社と私は上手く付き合えていました。仲介会社の女性担当はとにかく管理契約を結ぶことばかり気にしていて、「とにかく大家さんをお願いします！」と半ば押し付けだったとの事。

詳細を聞かされておらず、リフォーム期間についてもいい加減だった事もありストレスを貯めさせてしまいました。私の信頼していた営業マンは社長となりましたが、社員の管理マネジメントはイマイチな感じでした。

さて2017年5月、やっと募集開始です！