キャッシュフローがマイナスなんて、ありえない！｜ファイナンシャルプランナー兼40年超古家の大家

キャッシュフローがマイナスなんて、ありえない！

まず、不動産投資をする目的って何でしょう？

例えば会社員の方だったら、毎月の給与収入に加えて、月々の手取りを増やすことですよね？

現在は超低金利で、初期投資を抑えて物件購入に充てる金額を借り入れ、毎月の賃料収入から借入金の月々の返済額を引いた後に得られる金額が多ければ多いほど利回りが良い、ということになります。

この利回りには３種類あります。

①　表面上の利回り（賃料収入　÷　物件価格）
②　物件ＮＯＩ利回り（正味営業収入　÷　物件価格）
③　会計上の利回り（正味営業収入　÷　初期投資額）
　　※ＮＯＩ（正味営業収入）＝賃料収入－営業費用
　　※営業費用＝管理費、修繕費など。修繕積立金など資本的支出は含まない。税金を差し引く前、利払い前。

会計上の利回りとは別に重要なのがキャッシュフローです。

すなわち、不動産投資することによって、１年間でいくら手元の金額が増えたのか？

このキャッシュフローがマイナスになるような不動産投資をする意味があるでしょうか？



 

キャッシュフローがマイナスなら絶対に買ったらダメですよ！

補足しますと、この会社、毎月の管理費は３パーセントで低め
（一般的には５パーセントが多い？）。
物件自体、確かに空室率としては場所的には人気があるため低いのかもしれません。

でも、空室が絶対出ないという保障はないのです。

空室が出るとどうなるでしょうか。

毎月の賃料収入がないばかりでなく、部屋のクリーニング代、時には修繕費、
また募集にも費用がかかり、次の入居者が決まったとしても仲介手数料がかかります。

通常なら、普段貯まっていたキャッシュからお金が出ていくわけですが。。。

毎月、数万円でのマイナスだから、月々の給与から出しても問題ない。。。
と思っているかもしれませんが、この場合、全てがマイナスです。
全部あなたの給与から持ち出しです。

何カ月も入居者が決まらない、なんてこともこの先長い間には充分ありえます。
現時点で築浅物件でもあっという間に築古になりますから。

不動産投資でキャッシュが貯まっていないと、結局は自分の貯蓄を取り崩すしかありません。