成年後見制度と賃貸経営～高齢化社会における問題～①親名義の賃貸物件と不動産管理｜竹村鮎子

みなさんこんにちは！
弁護士の竹村鮎子です。

今回は成年後見制度と賃貸経営についてご説明いたします。

親名義の建物を賃貸用として貸している大家さん、親が認知症になったらどうしますか？

モデルケースのご説明

　Ａさんの父親は、賃貸用マンションを所有し、賃貸経営を行っていました。
しかし、実は父親は数年前から重度の認知症のため、日常的な会話など、他人との意思疎通がほとんどできない状態です。

　現在はテナントや管理会社との関係も良好ですし、必要があればＡさんが父親の代わりに交渉などを行っているので、特に問題はないのですが、このような状態で、Ａさんの父親が今後も賃貸経営を続けていて大丈夫なのでしょうか。

意思能力と行為能力

　どのような契約でも、それが有効であると認められるには、契約当事者に意思能力及び行為能力があることが必要とされています。

　意思能力及び行為能力の概念を分かりやすく説明することは難しいのですが、意思能力は売買や賃貸借などの法律行為について、正確な判断ができる能力、行為能力は特定の法律行為をするための能力と考えられています。

　行為能力を欠く人については、法律上、未成年者、成年被後見人、被保佐人、被補助人と区分されており、それぞれ、単独でできる法律行為とできない法律行為（正確には単独で行った場合に取り消しうる行為）が規定されています。

　また、意思能力のない人が行った法律行為は無効、行為能力がない人が行った行為は取り消しうるとされています。

　例えば、３歳の子どもが不動産売買契約を行ったとしても、３歳児にはそれがどんな契約が理解することはできない、すなわち意思能力がないので、その契約は無効となります。他方で１９歳の大学生が同じように不動産売買契約を行った場合、それがどのような契約であるかは理解できる（＝意思能力はある）ので、契約は一応有効ですが、後から未成年者の契約であることを理由に、取り消すことができるということです。