4 期間の定めがあること|川口 洸太朗

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【第3回】定期借家契約の成立要件とは?弁護士が教える契約書や事前説明の重要性|定期借家の実務(2)

【第3回】定期借家契約の成立要件とは?弁護士が教える契約書や事前説明の重要性|定期借家の実務(2)

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弁護士 川口 洸太朗

はじめまして、弁護士の川口洸太朗と申します。 再開発に伴う明け渡しや、建物や土地の明け渡し交渉や訴訟等を、数多く手がけております。 賃借人の立場の案件も多数扱っておりますので、借り手側の視点も踏まえたうえで、どのような対策をすればよいか、アドバイスをさせていただいております。

4 期間の定めがあること

普通賃貸借契約の場合には、期間の定めのない場合でも有効ですが、定借の場合には、期間を特定する必要があります(借地借家法38条1項)

5 賃借人への定期借家の事前説明

(1)事前説明の必要性
賃貸人は、賃借人となろうとするものに対して、契約に先立ち、更新がないことについて、書面をもって、説明する必要があります(借地借家法38条2項)。
 仮に、この事前説明がなされない場合には、更新否定条項は無効となります(同条3項)。
 したがって、紛争予防の観点から、契約書だけではなく、説明文に関しても、説明を受けた旨賃借人から署名押印をいただき、控えをとっておくなどの証拠保全の工夫が重要となってきます。
 
(2)事前説明が行われるべき時期・手順
事前説明は、契約に先立って行われる必要がありますが、契約締結と同一機会であっても問題ありません(東京地判平成24年3月23日)。
また、宅建業者による重要事項説明書において、事前説明を兼ねることができるか争われた事例がありますが、事前説明は、オーナーに課された義務である一方、重要事項説明は、仲介業者に課された義務ですので、両者は区別して考える必要がありますが、仲介業者が、オーナーを代理して、賃借人に対して事前説明をすること自体は認められており、このような方法で行うのが一般的といえます。
 
(3)説明文書の交付
説明文書の書面を交付する必要があります。
また、この説明書は、契約書とは別個の書面である必要があります(最判平成24年9月13日)。
 

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公開日:2018年4月12日

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