「戸建賃貸の投資術番外編　世界の不動産③」中東の不動産は今　　ヨルダン・イスラエル編｜株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

初めて降り立つ中東の地。
中東の不動産のことなんて今まで考えたこともなかった。やっぱりラクダとか、歩いているのかな。
世界一周不動産の旅、中東ヨルダン、イスラエル編。

「戸建賃貸の投資術番外編　世界の不動産③」中東編

  
香港を飛び立った飛行機は、見渡す限りの砂の大地を飛びぬけ、ヨルダンの首都、アンマンのクィーン・アリア空港に降り立ちました。
 
旅の2番目の目的地は中東のアンマン、そしてそこから陸路で行くイスラエルのエルサレムです。
 
 
 僕は今まで、世界中50か国くらいを訪れたことがありますが、中東の国に来るのは初めてです。正直言って、不動産のことはもとより、どんな国なのか、景色はどうか、人々はどんな感じか、さっぱり想像できません。
 
 

アンマンの空港はとても大きく立派でした。人口1000万人で、中東の中では比較的GDPが低いと言われている国にしては、立派すぎるくらい。
 
空港からもきれいな道路が街に続いている。飛行機からは「茶色い粘土細工」のように見えた家々は、ちょっとびっくりするくらい大きく立派。
 
ヨルダンでは、家は「ヨルダン産の石を原料としたコンクリートで建てなければならない」という法律があるそうで、どの家もきれいな白で（近くで見ると白い）、統一感があります。
 
 

ヨルダンの人口の4/3が、アンマン都市圏に住んでいます。
 

そのアンマン。高層ビルも建ち並ぶ新市街と、丘の上に家がひしめき合って立っている旧市街（ローマ時代とか、歴史がすごいです）が魅力的なコントラストを描いているのですが、旧市街も含めて、全体的にかなり「整然としている」印象があります。
 
乾燥した気候や、家の作りがきれいだ、というせいもあるのでしょうが、ほとんどの家が3階建て以上で、それなりに大きさがあり、そんなに密集しては立っていないからだと思います。
 
 
ヨルダンの街は、素敵でした。
 

 
ネットで調べてみてもヨルダンの不動産情報は、少なくとも日本語と英語では、ほとんど出てきません。
現地で、いろいろな人に聞いてみました。とはいえ英語がちゃんと通じる人は少ないので、話は結構断片的で、それでも相場観の断片は見えてきます。
 
 

ヨルダンの不動産は、この20年間で、やはり相当な上昇を見せているそうです。この傾向は、ワンマンバンドの支社があるバングラディシュをはじめ、アジアの新興国全般に共通する傾向で、また、「ここ数年は上昇は止まっている」のも同じです。
 

とはいえ、アジアの各都市、マレーシアや、カンボジア、バングラディシュと比べても、その価格は、どちらかというと穏やかなもののようでした。
中東、北アフリカのイスラム教圏の国々の中でも、ヨルダンの不動産の上昇率は、だいぶん低い方だとのこと。 

アンマンの比較的中心部の100平米のアパートで2000万円とか、そのくらい。アンマン郊外地区だと1000万円以下でも手に入るようです（どちらも新築）。
 


その中で、アンマンで強く感じたのは、「不動産価格の空回り感」でした。
 


国によってスタート時点は少しづつ違うのですが、大まかに言って、2000年あたりから、世界中の新興国の不動産は、ものすごいスピードで上昇し始めました。
 
中国の不動産が劇的に上がって、そのあと、マレーシアやタイが続き、ベトナムときて、カンボジアやバングラディシュまで上がりだし。この傾向は、アジアだけでなく、南米や中東、アフリカの一部でも同様です。
 
2015年ごろにはどこでも、狂乱的な土地価格の上昇は収まり、現在は、一部大きく下げた国もありますが、おおむね不動産価格は落ち着いています。
 
 
しかし、その実態は、国によって大きく異なります。
 
「実需が追いついている国」と「いない国」
 
もちろん将来のことはわかりません。どこの国でも、大きく上げるかもしれないし、下げるかもしれないし。
 

しかし、
中国やマレーシアやタイなど、「実需がきっかけになって」大きく不動産価格が上がった国、と、「新興国の地価がどんどん上がっているから、ここも上がるに違いない」というふわっとした期待感で上がっていった国、
に、大きく二つに分けられるような気がしています。
 
 
ワンマンバンドが商売をしている「バングラディシュ」は、残念ながら（ほんとに残念ですが）知れば知るほど、後者に属しているという確信が強くなってきます。
 
そして、ヨルダンも。上昇率は比較的低いとはいえ、それでも数倍、場所によっては数十倍。主だった産業の乏しいヨルダンで、アンマンの中心部に大きな家を構えている人はほとんどが土地成金なのでした。
 
 
 
 
アンマンでも商業地の地価はかなり高く、そして、結構な数のビルが、どんどん新築されています。
 
大きなホテル、きれいなショッピングセンターや、（なぜか無駄におおきな）レストランがところどころに立っているのですが、訪れた施設は、、、、はっきり言ってどこも閑古鳥が鳴いていました。
 
バングラでもそうですが、でっかくしゃれたショッピングセンターは、テナントが全然埋まっていない。テナントを埋めるために家賃を徐々に下げて行き、そして、ショッピングセンターの確定利回りは、だんだんと低下していきます。
 
商店やレストラン、一般の住宅もそうです。
 
 
「不動産の価格は上がりきっているが、収益が全然ついていっていない」。収益還元法では不動産価格を説明できない。
 
これは、ようするにバブルだ、ということでしょう。
 
 
 
 
一方、イスラエル（エルサレム）は、どらかというと、「実需を伴って上がっている」という感じがしました。
 
エルサレムはもちろん歴史的に非常に重要な街だし、世界中から観光客も集まってくる。不動産の売買もそれなりのボリュームをもってなされているようですが、価格は、そんなには、高くはない。
 
エルサレムの物価はほとんど日本と同じか、それより少し高いくらいでしたが、マンションの価格は、東京の中心部と比べると、幾分安いようでした。
 
ただし、これが価格がそこまで上昇していない原因なのかもしれませんが、土地の所有者の宗教によって、「権利のとらえ方や手続きが全然違う」そうなので、よそ者がおいそれとは手を出しにくいようです。
 
 
 
ヨルダンの人々はとても温かく、優しく、僕はこの国を大好きになってしまいましたが、将来の不動産を巡る混乱を想像すると、去り際には、ちょっと悲しい気持ちになってしまったのでした。
 
 
不動産以外の話はこちらのブログに書いています。
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