「戸建賃貸の投資術⑫戸建の管理、手間は費用は？」｜株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

「戸建賃貸の管理」ってホントのところどれほど大変なんだろう。戸建投資を行う人にとってとても気になるポイントだと思いますが、ネットや書籍を見ると、いろんな人が全然正反対のいろいろな説を展開していて、とてもわかりずらい。

でも、この問題には正解があるのです。何百件も管理をすれば「ほんとのところどうなのか」が見えてきます。

「戸建賃貸の投資術⑫戸建の管理、手間は費用は？」

「一棟物」「区分マンション」「ワンルーム」などいくつか種類がある不動産投資。ワンマンバンドが扱っているのはその中で「戸建投資」です。
 
「戸建投資」が有利なのか不利なのか。世の中にはいろいろな本や情報が出回っていますがその中で、「戸建投資の賃貸管理」については、いろんな説が入り乱れていて「本当のところどうなのか」というのがなかなかわかりにくいのではないでしょうか。
 
イメージ的には、マンションやアパートに比べて大きくて土地も広い「戸建」は、何かと手間も費用も掛かるのではないか、そんな感じがしないでもありません。
 
 
「戸建投資の管理」についての記述を大まかに分けると、二つの全く違う主張が存在していることに気がつきます。
 
①戸建投資は管理や修繕が面倒で、表面上の利回りが多少良くても避けるべき
②戸建は賃借人がある程度自分で管理するので実際は大家側でやることは少なく手間がかからない
  
ほんとのところどうなんでしょうか？
 



⓵の主張は、「反戸建投資」の論旨の中で語られることが多く、書いている人は実際にはほとんど「戸建投資をやったことのない人」だったりして、論理は「机上の空論」であることが多いように思います
 
⓶の主張は、たいてい「自分で戸建投資をやっている」人が主張しているケースが多いようには思いますが、多くの場合「数件」もしくは「１，２件」の投資の実績を元に論理が展開されていて、今一つ説得力に欠けるような。。。
 
この問題で最もノウハウを持っていて、実際の状況を分かっているのは「賃貸管理」を主力としている業者（戸建なので、多くは地方の「町の不動産屋」）なのですが、彼らはあまり積極的に「投資家目線」で情報を発信しない。
 
 
 
 
ワンマンバンドが扱っているのはほぼ100%戸建物件です。そのうち約半数が賃借人がついている「収益物件」。年間100件程度の物件を取得しているので、約50件がいわゆる「戸建賃貸」物件。それらは全て自社管理です。また、売却した収益物件の「管理業務」を請け負うこともあります。
 
10年くらい前からこのビジネスを行っているので、最初のころは取り扱い物件数はずっと少なかったけど、それでもすでに数百件の戸建賃貸住宅の管理を行っています。
 
だから、我々の経験には、一定程度の普遍性があると思います。
 
 
結論から言うと

「戸建賃貸住宅の管理業務は、手間も費用も大したことない」
 
 
 
 
なぜでしょうか。
 
一つには、マンションやアパートを借りるのに比べ「戸建を借りる」というのは、ずっと「自分の家」という感覚が強くなる、ということがあると思います。

なんといっても戸建は「一国一城」ですし、「庭や車庫」も含めての賃貸だし、地域の自治会などに加入する場合も多い。自然と家に愛着もわきます。
「賃貸している家が気に入って、そのまま家を買い取る」ようなケースも、年に数件はあります。
もとより契約上、大家が負担するのは「電気、水道などの生活インフラの修繕」に限定しています。たいていの賃借人は、ちょっとした問題があっても「自分で修理」したり「自分で修理を依頼したり」することが多いのです。
 


 
また、そもそも「賃貸住宅の管理」ってそれほど手間も費用も掛からない、という、ある意味身もふたもないような事実もあります。これは「戸建」とか「マンション」とかいう区別にかかわらず。

自分の家のことを考えてみてください。前回水道が壊れて修理を読んだのはいつだろうか。その時いくらかかっただろうか。電気水道が止まったりして修繕したことがあったろうか。雨漏りがあったろうか。
多分ほとんど「思い出せないほど昔」なのではないでしょうか。
「クラシアン」をはじめとする水道工事を全国規模で展開するような会社のサービスは、非常に便利で迅速だし、費用もリーズナブルです。実際、ワンマンバンドでも賃貸住宅の水道関係のトラブルはほぼ全国、クラシアンに依頼しています。
地方の戸建ではその多くがプロパンガス、なのですが、プロパンは「ガス料金で儲ける」ビジネスモデル。給湯器などは「無償貸与」する場合が多いですし、だからメンテナンスも無償で行い、またトラブル対応も、簡単なものは「ただ」ですむケースが多いです（都市ガスのほうが費用がかかったりする。ガス代安い分）。ガス代は、もちろん賃借人の負担です。
 

また、ある程度費用がかかるようなトラブルは、火災保険でカバーできる場合も結構あります。
 
 
ワンマンバンドの収益物件は、平均すると1年半、くらいで売却に至るのですが、その間何らかの（大家持ちの）修繕費が発生する物件は10件に1件くらいです。しかもたいてい費用は大したものではありません。
 
 
そのような経験に基づき、「戸建投資」においては、僕は「管理の手間、費用」はそれほど重要視しなくていいファクターだと思っています。
 
 
ただ一点、気を付ける必要があるとすると
「管理の手間がかかるのは、特定の物件というより、特定の賃借人である」
という事実でしょうか。
 
賃借人にもいろいろな人がいます。中には、「なんでもかんでも大家に言ってくる人」がいて、そういう場合、費用もなのですが、何より「対応に手間」がかかります。
これは戸建に限りませんが。
 
なので、「賃借人の質」はよく見極めていったほうがいいと思います。
 
経験上、「特に賃貸を急いでいる人」には最大限の注意が必要です。
 
ワンマンバンドの物件でも過去に、「麻薬取引のアジトに使われ、賃借人が指名手配されてしまった」物件がありました。ここまで行くと管理の問題ではないけど。