「戸建賃貸の投資術番外編 世界の不動産⑤」意外と魅力的な利回り。ロシア編|株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

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「戸建賃貸の投資術番外編 世界の不動産⑤」意外と魅力的な利回り。ロシア編

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大家 株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

ワンマンバンドは「いちサラリーマン大家の片手間の副業」から徐々に段階を経て発展してきました。僭越ですが、その中で得た経験やノウハウなどを書いていこうと思います。これから大家さんを目指す人、大家さんとしてどんどん物件を取得中の人、その中で一攫千金ではなく、着実に(長期で大きく)財産を築いていきたい方々の少しでもお役に立てればと思っています。

21世紀に入ったころから、中国を先頭バッターとして、世界中の新興国の不動産価格はどんどんどんどん上がっていきました。

多くの国では今は上昇もひと段落していますが、だれも本気で「不動産価格が大きく下落する」とは信じていません。まさにバブル末期!

一方ロシアはすでに大きな切り下げを経験していて、インカムゲイン派にとっては意外と魅力の市場かもしれません。

「戸建賃貸の投資術番外編 世界の不動産⑤」ロシア編

カイロの次はロンドンを訪れたのですが、ロンドンの不動産情報はネットや書籍でいくらでも出てきますので、生兵法で触れないで、次の目的地モスクワに向かいます。
 
 
皆さん、ロシアってどんな国かご存知ですか?

政治体制はどうなっているか知ってますか?民主主義ですか?それとも中国のような社会主義なんでしょうか?資本主義なのでしょうか?
 

分かっているようで、詳しく聞かれると答えに窮してしまう国(僕自身がそうでした)「おそロシア」ロシア。どんな国なのでしょうか。
 

日本語での国名は「ロシア連邦」と言います。
 
 「連邦」ですからね。国名からして混乱します。
 

1991年のソビエト崩壊以後、政治制度は「共和制」。共和制とは、つまり人民が主権を持つ国、ということです。そして、元首は人民の選挙によってえらばれます。三権も分立しています。
 
経済制度は完全に資本主義。

実際モスクワの街を歩いてみても、街のつくりや、地下鉄や建物などは「いかにも社会主義」、という感じがするのですが、人々の生活には社会主義時代の名残りは感じられません。
 
 
 
 
 
そんなロシア、1998年のロシア財政危機でデフォルトを経験した後、翌年から急激に成長軌道に乗ります。
推進力は石油やガスなどのエネルギー資源。世界経済の成長に伴い、一気に経済が拡大します。
 
 
不動産価格も急激に上がり、ピークといわれる2013年には、モスクワの不動産価格は世界有数(3位ともいわれる)という高値を付けました。
 

2000年からの十数年間は、世界中の新興国の不動産価格が軒並み急激に上がった期間。その中でも、モスクワの不動産価格は頭一つ抜けて急上昇したのでした。
 

その後現在まで、新興国の不動産価格は、ほとんどの国で停滞しているわけですが、モスクワにおいては、不動産価格は、大きく値を崩しました。これがほかの国と大きく異なるところです。
 
 
 
2013年当時は物価も世界有数であったそうですが、2019年の今、モスクワを訪れてみると、特にロンドンから移動したせいもありますが、

「物価、安いなー」

という感じがします。
 

2013年のピークから比べると、通貨ルーブルも対円で半値近くまで下落しており、その影響もありますが、不動産価格は大きく下げています
 
 


今回、いくつかモスクワ市内の物件を視察しましたが、やはり感想としては「結構安いなー」という感じでした。
 
市内中心部は、クレムリンをはじめ、社会主義時代の、重厚で荘厳な建物が立ち並んでおり、旅行者も多く物価も高く、「普通の人」が住む場所ではないようです。
 
放射線状に作られたモスクワの街の、やや中心から離れた場所に、地下鉄網を中心におおきな集合住宅が立ち並んでいます。
 
比較的小さな間取り(50-70平米)のアパートが多いのですが、駅に比較的近い立地で2000万円程度で購入可能なようです(中古)。
これを安いとみるかどうか、微妙なところではありますが、ピークに比べる大幅に下落しており(物件によっては半値程度)、利回りも4-5%程度取れるようです
 
 
 
2000年代に大きく不動産価格が上がった新興国の多くでは今でも、
「不安な気持ちがないといえばうそになるけど、でもやっぱり不動産価格が下がるわけない!」
という、バブル終期にあまりにありがちな空気が蔓延していて
「落ちそうで落ちない」
状況にあります。
 
なので、賃貸を考えた利回りは、総じて非常に低い。
 
逆に銀行金利は、結構高い国も多いです(バングラディシュなど5%を軽く超える)。
 
 しかしモスクワの不動産はすでに下落を経験しており、利回りも回る。
 

「今後世界経済は再び新興国を中心に大きく成長する」という大局観を持つ人にとっては、「モスクワの不動産」は、魅力のある投資先かもしれません。
 
外国人は、土地は所有できませんが、建物は所有権登記が認められています。
 

公開日:2019年8月5日

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