日陰モノの不動産(再建築不可物件や借地)を狙え!|daitoku

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日陰モノの不動産(再建築不可物件や借地)を狙え!

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大家 daitoku

大手不動産会社で賃貸管理部署に13年在籍。 担当戸数は1200戸で入居率は97%を維持しています。 また自身でも頭金なし、保証人なし、コネなしからアパート6棟戸建1戸 区分1戸を所有しています。 不動産投資(賃貸経営)に関する様々なノウハウや不動産業界(主に賃貸関連)の裏話などをぶっちゃけていこうと思いますので宜しくお願い致します。

融資が厳しいとは言え、まだまだ物件の価格が高いですよね。ということはそれだけ収益が上がる物件が少ないということです。ただ、みんなと同じ物件を探していればそうですが、それ以外の物件を勇気を出して探してみたら意外にいい物件が見つかるかもしれません。
今回はそんな物件をご紹介します。

見方を変えてみよう!


 収益不動産ってまだまだ高いですよね。


 融資が厳しくなってから価格が下がると言われながらまだまだ高止まり感があります。

 
 そんな中、みんなが探している物件を探すとなかなか収益の上がる物件がありませんが、見方を変えると収益の出る物件が見つかるかもしれません。


 その物件はクセがありますが、他の人があまり探しませんからその分価格も安く競合もいないので値交渉もやりやすいです。


 ではそんな「陽の当らない物件」とはどんな物件でしょうか。
 

再建築不可物件


 建築基準法に照らしてその土地に現在の建物と同じモノを立てようとしても建てられない物件のことを「再建築不可」の物件と呼びます。

 
 いろいろ法律に引っかかる箇所が多いのですが、その多くは接道(道路付け)が法令に違反している場合です。

 建物を建築するには土地が道路に2m以上接していないといけない制限があるのですが、これを満たしていない。

 そうなると銀行の担保評価が出ないので融資が出来ず、ひいては購入できる人も非常に少なくなるので価格がどんどんと下がってくるのです。だいたい相場の7割から6割といったところです。


でも一つ考えてみて下さい。
 

実際に住む人はその物件が再建築できるかどうかなんて気にして住んでいるでしょうか?


そんなことないですよね。だからほかの似たようなスペックの物件と同じような条件で貸せるので必然的に利回りが良くなります。
 
 問題は融資が受けられないということですが、世の中にはかなり安い物件(戸建など)がありますので現金で買ってしまう手もあります。


 またそれが難しければその物件の調査をしっかりとすることをお勧めします。

 
 何故なら、例えば水路沿いにあった物件で専用の橋で接道しており法令上は違反物件ですが、行政と交渉の結果橋の専用利用を許可するという話になって再建築可能物件となった例があります。これで融資が受けられます。


意外と再建築不可物件だか周辺を調査して役所と交渉した結果、再建築可物件に変身した物件もありますのでご自身や仲介業者が深く調査をすることをお勧めします。
 

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公開日:2019年10月24日

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