【第7話】この物件買ってもいい!?物件購入前の仲介業者へのヒアリングで何を聞けば安定経営出来る物件を手に入れる事が出来るのか?|daitoku

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【第7話】この物件買ってもいい!?物件購入前の仲介業者へのヒアリングで何を聞けば安定経営出来る物件を手に入れる事が出来るのか?

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大家 daitoku

大手不動産会社で賃貸管理部署に13年在籍。 担当戸数は1200戸で入居率は97%を維持しています。 また自身でも頭金なし、保証人なし、コネなしからアパート6棟戸建1戸 区分1戸を所有しています。 不動産投資(賃貸経営)に関する様々なノウハウや不動産業界(主に賃貸関連)の裏話などをぶっちゃけていこうと思いますので宜しくお願い致します。

物件の購入を検討していても、その物件が本当に満室経営が出来るかとても不安ですよね?また売買担当者も知らないような「過去」があるかもしれません。その為には地元賃貸仲介会社へのヒアリングは欠かせません。でも何を聞いたら効果的にヒアリング出来るのでしょうか?
ここではその例を挙げてみたいと思います。

まずはヒアリングする業者を決める

物件を購入しようとした場合、必ず仲介業者へヒアリングをするべきだと思います。



ただやみくもにヒアリングをしても効果的ではありませんので

どうやれば効果的なヒアリングが出来るのでしょうか?



まずはヒアリングをどこですればいいか?ということがあります。



まずその物件の周辺の賃貸仲介業者をネットで検索をします。



ヒアリングをする業者の数は多ければ多いほどいいですが

あまりに多すぎると疲れるし、なにより買付を送るのが遅くなるので

物件をほかの人に取られてしまうかもしれません。



そこでフランチャイズのようなビッグネームの業者を2業者、

地元の賃貸業者を1業者の合計3社を目途にピックアップして

訪問してヒアリングをしてみると一定の方向性は出ると思います。

 

何を聞くの?

賃貸経営で一番大事な事は満室経営が長く続ける事が出来るかどうかですよね。



なのでその部分を重点的にヒアリングをします。



まずはその物件の購入を検討している事を伝えます。

ただし物件によっては売却を秘密にしている事もありますから

その辺りは事前に売買担当者に確認しておくことであとからトラブルに

なることを避ける事が出来ます。



そしてその物件をまず知っているか?案内したことはあるか?を聞きます。



知っているという事であれば話は早いですが、知らないという事であれば

なぜ知らないかも聞くようにします。



知らないという事は売主が単に募集をしていなかったのか

専任で募集を任せていてほかの業者にはオープンにしていなかったのかもしれません。



もしその物件に空室が多ければそれが原因かもしれませんし

募集をオープンに切り替えるだけで入居募集が格段に楽になるかもしれません。



そして築年数、間取り、設備を伝えて

どのくらいの家賃設定ならば

入居が決まりそうか具体的な数字を聞くようにします。



その時に敷金や礼金などの初期費用と広告料の相場も

確認しておく必要があります。



3社に確認して一番低い数字を言った業者の条件に全部屋合わせて

収支計算をして合うようであれば堅く運営出来ると思います。
 

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更新日:2017年12月13日 (公開日:2017年11月7日)

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