現状の地代は適正ですか?-借地借家法に基づく地代増額請求①|櫻田 真也

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現状の地代は適正ですか?-借地借家法に基づく地代増額請求①

現状の地代は適正ですか?-借地借家法に基づく地代増額請求①

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弁護士 櫻田 真也

私は、常々、弁護士という職責を自覚し、誇りと自信を持ちながら、依頼者の皆様にとって最善の方策を実践できるよう、自らの体を張って日々奮闘し、社会に貢献できる弁護士になりたいと考えています。 皆様の中には、もしかしたら、弁護士に対して「敷居が高い」「相談しにくい」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、少なくとも、私が代表を務めるレアール法律事務所では、どのようなご相談に対しても、誠心誠意かつ親身な対応をさせていただいております。

こんにちは。弁護士の櫻田です。
リーマンショック後,大都市圏を中心に公示地価は上昇傾向にあります。2020年に東京オリンピックを控え,当面,この傾向は続くものと見られています。
しかし,固定資産税等の負担が増えているのに地代はずっとそのまま…ということはないでしょうか?
そこで,今回は,地主の皆様向けに,借地借家法に基づく地代増額請求についてお話します。

まず,借地契約書の内容を確認しましょう!

借地借家法に基づく地代増額請求をするためには,法に基づく形式的な要件を充たしている必要があります。

具体的には,まず,借地契約書(賃貸借契約書)で,次の①・②の点を確認しましょう!

①借地契約が建物の所有を目的とするものであること。

地代増額請求は,借地借家法第11条に基づくものですので,締結中の借地契約(土地賃貸借契約)が借地借家法(又は旧借地法)の適用を受けるものであることが前提となります。

つまり,例えば,駐車場など,建物の所有を目的としない借地契約の場合は,借地借家法の適用を受けず,借地借家法に基づく地代増額請求はできません。

地代を増額しない旨の特約がないこと。

借地借家法第11条第1項但書に規定されているとおり,一定期間地代を増額しない旨の特約がある場合には,地代増額請求はできません。

このような地代不増額特約がないことを確認しましょう。

次に,現状の地代が不相当である事情を確認しましょう!

地代増額請求は,借地借家法第11条第1項に規定されている次の①~③の3要件を考慮して,現状の地代が不相当であると判断された場合に認められることになります。

①土地に対する租税その他の公課・負担の増大

土地の価格の上昇その他の経済事情の変動

近傍類似の土地の地代等に比較して不相当になったとき

地代が不相当であるかどうかは,相当な地代を算定する必要があります。
不動産会社で簡易査定をしてくれるところも多いですが,説得力のある算定をするには,不動産鑑定士に地代鑑定を依頼する必要があります。
この地代鑑定には30~50万円程度かかることが多いので,依頼をするかどうかの判断は慎重にすべきです。

なお,上記の3要件は例示された客観的・経済的事情で,それ以外の個人的な主観的・非経済的な事情も考慮要素になるというのが判例の立場です(最高裁平成5年11月26日判決など)。

 

さて,以上により,借地契約の内容が法の形式的な要件を充たし,現状の地代が不相当になっている事情があれば,実際に,地代増額の請求をすることになります。

請求の方法や法的手続については,次回のコラムでご説明します。

公開日:2018年1月17日

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