私が購入出来ている戸建物件は人気が無い物件です

【第21話】私の物件検索方法と購入出来た物件について（築古戸建）

東京多摩在住のサラリーマン大家です。本格的に大家業を開始して丸1年経った所なので経験は浅いですが、これから賃貸経営を考えている方々の1歩を踏み出せる情報を発信していきたいです。主に今まで私自身が色々な先輩大家さんと出会って学んだ事、仲間に手伝ってもらい助けてもらった事、自分の考え方の変化などを書いていきます。

私が購入出来ている戸建物件は人気が無い物件です

私が購入出来ている戸建物件は市街化調整区域や擁壁物件、接道瑕疵や傾きが有る物件などの敬遠されがちな物件ばかりです。
ただ1軒目は市街化区域で土地も30坪あり前面道路も4ｍあり駐車場も5ナンバーサイズなら入ります。
ただ私が購入しているエリア（圏央道の外側）で駅から離れると30坪は狭小地なんです。
エリア的に固定資産税の評価額が25000円位の地域が多く、50坪位の更地が300万円～500万円で売りに出ているのですが、近隣では土地が50坪以上で100㎡程度の新築一戸建てが1500万円位から販売されています。
そんな場所で300万位で媒体に出ている古い家が付いている土地を買って更地にして注文住宅を建てようとする人はほとんどいないと思います。

例えば駐車場が2台取れる50坪の土地に90㎡の築40年の建物が付いていたとして、購入価格が480万円でリフォーム+諸費用で120万円掛かったとします。
私の持っている地域とリフォームの内容だと大体家賃が上限で6万円位なので
総額600万円　家賃6万円（年間72万円）実質利回り12％となります。
こういった物件をもっと指値して購入すれば良いではないかと思うかもしれませんが、この手の物件は大家さん以外にも普通にリフォームして住む方なども探していますので、私の経験上ではあまり指値（値引き交渉）が出来ない事が多いですし、安く出せそうな物件は転売業者や建売業者などのプロに流れているケースが多いみたいです。

そういった地域で私はマイホームを探している人も建売業者さんも狙わないし買わない5ナンバーサイズの車しか停めれない駐車場が付いた30坪位の土地に70㎡～80㎡位の築40年位の建物が建っている物件を解体費分+α分の指値して購入して総額250万円から300万円で仕上がる物件を購入して4万5千円～5万円位で賃貸募集を掛けています。
総額300万円　家賃4.5万円（年間54万円）実質利回り18％となります。

仕上がりの総額は倍になりますが家賃は倍にはならないですよね？
年間のランニングコスト、築古物件は修繕などのリスク等ありますが、私はこのような条件の物件を購入する事によりなるべく少ない手持ちの資金で掛けた金額の早期回収、年間掛かる費用（固定資産税・火災保険料）も含めて5年～7年位で全額を回収できる条件の物件を購入しているつもりです。

もちろん業者さんとのパイプがある大家さんは480万円が相場の物件を安く購入する事も出来ますし、明らかに条件が良く相場より安い物件もたまに見かけますので一概には言えませんが私にはそういった物件を購入出来る力がないのでこのような物件を購入しています。
このような物件であればネットで根気よく探して、現地まで行って営業さんと話して買い付けを入れれば1年に1軒は買えるはずです！

今回も最後までお読みいただきましてありがとうございました！