七光り大家の不動産投資 周りとの差別化を図るための戸建賃貸の建築|七光り大家

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七光り大家の不動産投資 周りとの差別化を図るための戸建賃貸の建築

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大家 七光り大家

現在 1LDK4室のアパートを2軒、戸建を6軒を経営しており、2戸のテラスハウスが1軒完成します。 断熱性と耐震性には拘った仕様にしています。 おかげさまで現在満室です。 退去の理由が狭い・うるさい・寒いことが主な容認であることを知り、可能な限り対処した物件を造ることに努めています。

アパートの入居者がすべて退去し建設が始まります。

退去と並行して建築プランの決定と建設業者の選定をしなければなりません、アパート建築と異なりプランが決定していなかったため思ったより時間がかかりました。

左の写真が建築地です、地形はほぼ長方形で南北の長手の2方に道路がある200坪弱の土地です。

戸建てかテラスハウスか?

建築地の場所はターミナル駅から徒歩13分、もう一つの駅から9分の所にある住宅街の一角です。

募集の際の案内はターミナル駅から13分との表記でした。(それだけ2つの駅の人気の度合いが違うのです)
周りはアパートが林立しており何か差別化をしなくては先々苦しくなると思いました。



以前 浦田健氏の著書で戸建て賃貸のことを読み需要に対して供給が少ないので有利とのことを読みました、実際に以前に古い戸建賃貸を所有していましたが手間もかからず10年間入居していただきました、また転勤でテラスハウスに住みんでみて子供が小さいうちは音の問題に煩わされるにすむのでこちらもいいと思いました。

今回は以前のアパート建築の時より様々な建築業者と接触し様々な提案を受けました。
それを順を追って紹介いたします。


ある大手不動産の相談会に何度か出たことがありA社、Bハウス、Cホームの3社を紹介されました、A社は賃貸専門の会社、B社C社は大手ハウスメーカーです。

A社は戸建 or テラスハウスとの条件に対してアパートを提案してきました、再度提案を受けましたが耐震・断熱の性能が私の条件を満たさず、クロスを入居者の希望で選択できることが好評との点を強調していましたが魅力を感じずお断りしました。

B社は同じアパートの提案でしたが中庭があるタイプでした。
共有の中庭があれば入居者の子供の遊び場にぴったりだし、クリスマスのライトアップもできると思いちょっと心惹かれましたがやはり戸建・テラスハウスが良いと思いお断りしました。

C社の提案は敷地の中央に通路をとったタイプの提案で最も目を引きました。
6軒の家を建てるだけでなく街並みを作る感じで3社の中では一番優れていました。

方、自らも戸建賃貸専門のDハウジング社の施工例見学と提案を受けました。
しかしながら諸性能が私の条件と合わなかったのでお断りしました。
アパート建築の時にも感じましたが賃貸専門の業者に高性能な家作りを求めても無理なことを知りました。


次に地元の建築会社のE社にも当たってみました、断熱性能では有名な工務店のフランチャイズになっており性能的には問題がなかったのですが建物が規格化されており私の思いより小さかったので、別のタイプの提案を依頼しました。

あと以前に述べましたが後々アパートの仲介で問題を起こす仲介業者より戸建て賃貸の施工例の見学と大手パワービルダーF社の紹介を受けました。

F社は分譲業者なので土地の区画割は見事でした。

施工例見学の際に仲介業者より「戸建賃貸を作るなら100㎡以上の物件を作って欲しい、そこまで大きな物件はあまりないので客は関東一円から呼べます」と言われました。

確かにそう思いました、敷地的には200坪弱あり100㎡の戸建を6件建てるのは問題ありません、しかしながらそれまでの提案は80㎡程度の提案ばかりでした。
住む側に立ってみれば広いほうがいいと思いました、また競合が予定される分譲マンションと比較して同じ80㎡程度では階段・廊下を考慮すると使い勝手が劣ると思いました。

またネットを検索してみると100㎡以上の戸建は古い賃貸ばかりで賃貸用の新築は見当たりませんでした。

この地域で分譲のタワーマンション並みの家賃(15~16万)で100㎡を超えた戸建て賃貸なら競争力があるのではないかと思いました、更に車を利用する人や小さい子供のいる家庭はむしろ戸建ての方が使い勝手がいいのではないかと思いました。

ただ心配だったのはそこまでの家賃を払える人がこの地域にいるかということでした。
そこで他の物件の例を調べてみると100㎡の戸建の新築はありませんでした、あった例は
15万円台で募集されていた80㎡程度の戸建(立地は私の物件より劣る)が13万円台で決まった例、80㎡戸建(立地は私の物件より劣る)が14万円で数件決まった例がありました。


最終的に決断したのは立地がほぼ同条件の売れ残った分譲物件が賃貸になり15万円台で成約したことを聞いたことです。
入居者は大手の鉄道会社勤務の方とのことでした。
転勤のある大手企業では10万円程度の家賃補助があるケースが多いと思います、その方々をターゲットにすればいいと思いました。

様々な建築業者と仲介業者と話しているうちに段々と構想がまとまってきました。

 

公開日:2017年9月19日

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