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七光り大家の不動産投資 建設 申し込みは好調 その後大ピンチに

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大家 七光り大家

現在 1LDK4室のアパートを2軒、戸建を6軒を経営しており、2戸のテラスハウスが1軒完成します。 断熱性と耐震性には拘った仕様にしています。 おかげさまで現在満室です。 退去の理由が狭い・うるさい・寒いことが主な容認であることを知り、可能な限り対処した物件を造ることに努めています。

全戸を戸建にするか?一部をテラスハウスにするか?
でさんざん迷いました。

戸建て賃貸で100㎡の物件が15万円越で決まったことを聞いても
6戸を一度に供給したら、それだけの客層がこの地域に果たしているかと思いました。
しかしながら近隣にコンセプトは全く違いますが戸建6戸とテラスハウスも建築されていて供給過剰か?とも思いました。

戸建てかテラスハウスか? あと区割りをどうするか?

あと迷ったのは敷地の区割りでした。
最終的に以下の2つの案が残りました。







土地は上下2方で接道していて問題はありませんが、南側の道路は実質的に右から左への一方通行です。

A案は中心に空間があり各戸とも日当たりが良くデザインも斬新で初めて見たときは目を奪われました。各戸の広さは70㎡台です。

B案はオーソドックスで各戸の面積は1戸を除き100㎡台であり将来1戸ごとに売却することも可能です。

他にも提案がありましたがA案が1社、B案が2社でした。
近隣に70㎡台の戸建賃貸が建設されていることもあり競争力を考えてB案に決定しました。
A案は大手ハウスメーカーの提案であり利回りが7%台と低かったのも要因です。

B案の2社のうち断熱性能・耐震性能をクリアする条件でコスト比較を実施し、結果的には前のアパートを建設した業者がコストが最も安く、建物も思ったよりよくできていたので発注することにしました。

しかしながらこの業者は普段建売はしていますが販売はすべて外部に依存しているため営業マンがいません(その分安いと言っていました)

ゴミ箱の設置の市への申請も自分で行わなければなりません。

あともう一つの欠点は抱えている大工の人数が限られすべての棟を3月までに建設することは不可能でした。 (他の業者よりは1年分の家賃以上に安価でした)
以下の予定で建築することとしました 
F棟とC棟3月完成 B棟4月完成 A棟6月完成 E棟7月完成 D棟8月完成

道路のセットバックと土地の分割を土地家屋調査士に依頼しました。
ここで問題が起きました北側の私道は問題なしですが南側の公道側のセットバックのために以前の境界石を探しましたが中々場所が特定できませんでした、昔の測量図が間違っていたのと境界石の上に舗装がされてしまったため予想外に時間が掛かってしまいました。
 

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更新日:2017年11月20日 (公開日:2017年10月18日)

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