勝てる部屋の作り方№1 バスルーム編 【大家さんのためのアパート・マンションのメンテナンス(外装・内装・設備関係など)読み物Vol.5】|有限会社岡部塗装店 岡部

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勝てる部屋の作り方№1 バスルーム編 【大家さんのためのアパート・マンションのメンテナンス(外装・内装・設備関係など)読み物Vol.5】

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修理・補修 有限会社岡部塗装店 岡部

老舗塗装店(現在は工務店と同様の仕事も請負う)の7代目です。私自身も、国がスクラップ&ビルドから既存建築ストックの活用(直して使う)に転換を始めた頃に国の求めるビル改修専門家の資格を取得し建物改修に積極的に携わってたので、公共民間を問わず非常に数多くの物件と様々なケースを経験

日本国内の賃貸住宅数は、すでに需要を追い越し供給過多状態にありますが、それでも新たに建てられるマンション・アパートの数が増加傾向にあります。
賃料は高くても、新しい部屋は人気があり、築年数が経っている部屋は競争にさらされます。
今回は、如何にしたら古い部屋でも入居者争奪戦で「勝てる部屋」にするかを解説する第一弾としてバスルームのリフォームについてお話しします。

価値観の基準が変ったことを理解して

「使えるだけ使って、壊れたら一番安いものに交換するのが一番良い。」と一般的には信じられており、いまだに出来るだけ交換せずに貸し出し、壊れても極力お金をかけないで直すかに全力を注いでいる人が多くいます。しかし、それは苦労せずとも入居者が集まった時代の考え方です。賃貸住宅を借りる若い世代は、生まれながらにしてキレイな設備を使用しています。その世代は、風呂付アパートが上等という認識を持っていません。
「新しい建物よりも安く貸しているから、それだけで競争力がある。」と思われているのかも知れませんが、それでは更に競争となれば、もっと賃料を下げるしかなく、いずれ限界を向かえます。あるラインを超えて賃料を下げれば、リスクの高い入居者が増え、滞納や夜逃げ、過度のクレームなどで大きなマイナスを負うことになりかねません。

バスルームリフォームで競争力を上げる!

25年を超えた建物の場合、バスルームがそろそろ限界を迎えます。出来れば壊れる前に交換の計画を立て、空室中に工事を行うのが望ましいです。
1階の部屋のユニットバスの交換は安いもので材工60万円ぐらいからありますが、ワングレード上げても5万円程度、保温浴槽、保温床・壁にしても10万円程度しか違いません。15
万円高いの商品は、明らかに見た目も機能も格段に上がります。仮に20万円アップのグレードの高い商品を使用して、それを20年使うとすると月あたりの費用は1,000円を切り約833円です。単純に最安値のユニットバスに交換した場合は、賃料のアップは望めないと思われますが、明らかにグレードの高い物に交換した場合は、1,000円を大きく上回る賃料アップが出来ます。当然ですが、入居希望者が受ける印象は確実に良くなりますので、入居が決まる率も高くなります。おそらく、20年後の収支は、出費分を上回ることとなります。

公開日:2018年10月4日

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