築40年超の物件をはじめとして老朽アパートばかり所有している相続大家さんの対応について|相続大家・井原裕史

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築40年超の物件をはじめとして老朽アパートばかり所有している相続大家さんの対応について

築40年超の物件をはじめとして老朽アパートばかり所有している相続大家さんの対応について

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大家 相続大家・井原裕史

これまでの「相続大家」経験を踏まえ独断と偏見を交えたつぶやきをしてみたいと思います

相続で賃貸物件を承継するケースの少なからざる場合は、築古アパートなどが対象になると言えます。

築古物件は手間ばかり掛かるとの理由で相続したくないと消極的な対応をするケースも少なくないと思います。

私も不動産の相続をしたのですが、すべての物件が築古アパートでしたので大変に苦労しています。

ここでは老朽物件を相続した大家さんの対応について触れます。

相続した物件は築古アパートのオン・パレード

数年前に両親を立て続けに亡くし引き継いだ不動産は全て築古物件ばかりでした。
その中で最も古い物件は、築40年超の老朽アパートでした。それ以外の物件も築30年超、最も新しいアパートでも築20年超と言う状況でした。

両親が亡くなる数年前からこれらの賃貸管理を引き受けざるを得なくなりましたが、老親の介護などで手一杯でアパート管理には思うように手が回らないと言うのが実情でした。

要するに、老親の生前中は賃貸管理についてはそれまでの旧態依然としたやり方を踏襲するにとどまっていたと言うことになります。

この数年の間に父親とそのすぐ後で母親を亡くしたのですが、相続したアパートは、このままでは不良資産となってしまいます。少なくとも「負」動産にしないことが喫緊の課題となった次第です。

 

「負」動産を回避するための対応

老朽不動産をそのままにすれば、当然のことながら劣化が急速に進み物件価値が失われてしまいます。何もしないで手を拱いているばかりであれば、結果として不動産でなく「負」動産となってしまうのは火を見るより明らかです。

といっても、築古アパートを一発逆転で行列の出来る物件に仕上げるウルトラ秘策など考えることは実際の処、大変難しいことでありサラリーマン兼業大家の自分には思い付きません。

具体的な対策としては、少しでも商品性を高めて入居者に気に入ってもらえる工夫を地道に模索することしか出来ません。リフォーム、リノベーションによって物件の商品性を高めると言った極めて当たり前の対策を愚直に取って来ている次第です。

商品性を高める為にリフォームを施すにしてもリノベーションするにしても先立つモノ(資金)は限られているので自ずから限度はあります。

築40年超物件であれば、建物の減価償却期間の倍近くを経過していますので、リフォームは最小限に留めて近い将来には取り壊し建て替え乃至更地売却などの選択肢が考えられます。

一方、築20年超物件の場合は、今後共かなりの期間はリフォーム等を施すことによって商品性を維持向上させることが不可欠となります。但し、リフォームと言うものは手を加え出すと段々と金額が増嵩して行ってしまう傾向があります。従って、その際、大規模なリフォーム乃至リノベーションを行うにしても概ね2年程度で資金回収できる範囲に何とか抑える工夫をして行くことが肝要であると考えています。

繰り返しになりますが、築古物件を抱えて目新しい対策とか一発逆転の秘策は考えられないサラリーマン兼業の相続大家さんとしては、空室が発生の都度ドキリと心臓を圧迫される思いに苛まれつつ、日々悩みながら対症療法的に大規模リフォームやリノベーションに汲々としている実情だけを開陳した次第です。



 

公開日:2018年10月4日

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