家賃債務保証以外にも利用できるサービスとは？｜片島 由賀

家賃債務保証以外にも利用できるサービスとは？

　家主にとっては、入居者の家賃滞納が発生すると悩みですが、家賃の滞納が１回でおさまらないこともあります。通常保証限度額が決まっていて、２４カ月分のことが多いようです。ただ、そこまで滞納が続くとなると、支払いをしてもらえる見込みがない可能性が高く、それまでに賃貸借契約解除・明け渡しを求める必要が出てきます。そうなったときには、建物退去明け渡しの裁判を起こし、勝訴判決を得た上に、強制的に明け渡しをしてもらう手続きまで取らないといけないことになりかねません。保証会社には、こういった明渡訴訟にかかる費用や強制的に明け渡しをしてもらう際にかかる費用、弁護士費用もカバーしてくれるものもあります。保証会社によっては、さらに部屋の中に置かれたままになっている残置物の撤去費用やごみ処理費用に加え、原状回復費、修繕費や鍵の交換費用（敷金を超えた金額を対象にしていたり、上限が決まっている場合があります）なども保証してくれるところもあります。

　また、こういった裁判費用や弁護士費用が保証されているというだけではなく、賃借人が亡くなった場合の原状回復の保証・次の賃貸借契約までの家賃保証、高齢者見守り、外国人入居者向けのサービスなどを行っているところもあります。

民法改正による連帯保証人の責任制限を見据えた対応の検討を

　２０２０年（令和２年）４月には民法が改正される予定になっています。不動産賃貸借の場合に求められる連帯保証も、賃貸借における将来発生する家賃債務などを包括的に保証する（「根保証」といいます。）ものにあたります。保証債務を負う期間が長期的になり、保証人が予測できなかった債務を負うリスクがありうることから、改正後はいくらの限度まで保証してもらうか定める必要が出て来ます。賃貸借契約で定めていないと保証契約が無効になってしまうことになります。そうなると、保証の限度額を超えた部分については、連帯保証人には請求できないことになります。この部分については家賃債務保証会社を利用するなどして手立てを取っておく必要が出て来ます。

　これまでも連帯保証人を定めて契約をしていたものの、賃貸借契約の長期化でいつの間にか連帯保証人が住所変更等をしていて家賃滞納があっても連絡が取れない、あるいはすでに亡くなっていて相続人も相続放棄をしていた、などという場合があったのではないかと思います。

　今後は前述のような民法の改正も間近になっていますので、今の賃貸借契約を見返し、民法改正も踏まえた対応を考えていく必要があるでしょう。