「戸建て賃貸の投資術⑩」落札!でも占有者がいたらどうしよう!|株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

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「戸建て賃貸の投資術⑩」落札!でも占有者がいたらどうしよう!

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大家 株式会社ワンマンバンド 坂田憲一

ワンマンバンドは「いちサラリーマン大家の片手間の副業」から徐々に段階を経て発展してきました。僭越ですが、その中で得た経験やノウハウなどを書いていこうと思います。これから大家さんを目指す人、大家さんとしてどんどん物件を取得中の人、その中で一攫千金ではなく、着実に(長期で大きく)財産を築いていきたい方々の少しでもお役に立てればと思っています。

あなたはついに競売物件を「落札」しました。
しかし! その物件にはもともとの所有者が住んでいる(というか住んでるかどうかさえも分からない)。
競売最大の難関「占有解除」。
しかし恐れることはありません。

「戸建て賃貸の投資術⑩」落札!でも占有者がいたらどうしよう!

競売で物件を取得しようと考えたとき、やはり一番心配なのは、なんといっても「その物件に、「出ていくつもりなんか毛頭ない占有者が住んでいる!」ということではないでしょうか。
 

「気難しい人だったらどうしよう」
「そもそも連絡取れるのかな」
「怒鳴られるんじゃないかな」
「もしかしてヤクザが占有してたりして」

 
心配は尽きません。
 


競売書類には通常占有者の電話番号の記入はありませんので、占有者と話をするためにはまずは「会いに行く」しかありません。どこの誰がいるかわからない、しかも意に反して競売にかかってしまった人が住んでいる家のドアを、
 
いきなりノックしなければならないわけです。
 
 怖いですねー。
 

ワンマンバンドでは年間100件近くの物件を競売で落札しているので、当然いろいろな人に出会ってきました。
ヤクザが占有していたことはありませんが、ヤクザのような人から「わしが占有している。まず挨拶に来い」という趣旨の連絡をもらったこともありますし、激高した占有者が包丁を持ちだしてきたこともあります。
それよりもう少し高い比率で「もう死ぬしかない」といわれます。
 
 
でも、だいたいは普通に話ができる人々です。そして、彼らは「とても弱い立場」に立っているのです。
 
 
忘れてはいけません。あなたは今や「その物件の持ち主」であり、法律的にも精神的にも、「非常に強い立場」に立っているのです。それほど弱気になる必要はありません。
 
 

実際、たいていの場合、占有者はとても「怖がっています」
 
「気難しい人だったらどうしよう
「怒鳴られるんじゃないかな」
「そもそもヤクザだったらどうしよう」

 
本当に心配しているのは彼らのほうなのです。
 
 

もちろん「強い立場」だからと言って、強気に出る必要はありません。同じ地平に立ち、占有者の話をよく聞き、相談しながら方向性を探っていけばいいのです。
 
 


「占有解除」は競売物件を扱う場合の「肝」であり、競売物件が「割安」な大きな理由でもあります。
簡単ではありませんし、1件1件、状況は全然違います。
だから「こうやればいい」という公式はありません。1件ずつ、誠意をもって真剣に対処していくしかありません。

 
 
とはいえボランティアでやっているわけではないので、占有者には物件を明け渡してもらわなければなりません。ビジネスですので、情に流されているわけにもいきません。
 
占有者の意向を尊重しながら、こちらの立場も十分説明し、「難航する」と思われるときには「法的手続き」
も交渉と並行して進めましょう。

 


 
「怖い人たち」の独壇場だった昔の競売と違い、今は落札者を保護する制度が、法改正により確立しています。業者によっては、占有者と一度も会わずにきわめて事務的に占有解除を進めていくところもあるくらいです(ワンマンバンドとは正反対のやり方です)。
 
 
まず、裁判所に「明渡命令」を申請します。簡単に認められます。
そして取得した明渡命令に「執行文付与」の手続きをします。簡単です。
執行文が付与されたら、今度は「強制執行の申し立て」を行い、予納金を払います。いくらでもありません。
担当の執行官と打ち合わせをし、物件に強制執行の「催告」に行きます。あなたも同席する必要がありますが、その道のプロである執行官に任せておけば大丈夫です
催告からおよそ一か月後、ついに「強制執行」となります。

 
ここまで、最短でひと月半です。
 
 
気がめいってきましたか?大丈夫です。思い出してください。本当に困っているのは、心配しているのは占有者なのです。
強制執行はその名の通り、裁判所の執行官により強制的に物件から外に出され、荷物は全部運び出され、カギを替えられ、占有者は「その時」から路頭に迷うことになるのです。

強制執行まで行くことはめったにありません。実際、ワンマンバンドで落札した数百件の不動産物件で、本当の意味での強制執行まで行ったのは、今まで一件もありません。
 

 
いざとなったら強制執行に至る法手続きがある
占有者はとても弱い立場にいて困っている

 

それが分かれば、あとは一つ一つ丁寧に、問題を解決してばいいだけです。
 

更新日:2018年5月23日 (公開日:2018年1月10日)

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