「中期的な見通し」による節税対策の実例、前提条件とプラン~結果としての節税あれこれ~|Hisashi

×
←賃貸経営博士
賃貸経営博士コラム相続 税金のコラム > 「中期的な見通し」による節税対策の実例、前提条件とプラン~結果としての節税あれこれ~

「中期的な見通し」による節税対策の実例、前提条件とプラン~結果としての節税あれこれ~

いいね・コインとは?
気になった数
シェア
ツイート
LINEで送る

大家 Hisashi

職域年金受給1年前となり、やっと「少しはラクになるかな」と、一息吐いています。サラリーマン大家→個人事業主→会社設立と、書けば順調に見えるものの、「いつもカツカツ」で生きてきた気がします。これまでの経験を、節税面から振り返ってみようと思います。

 2・3年のスパンで家計を捉えれば、「お兄ちゃんが高校受験を控えているから、家族旅行は今年行こう」みたいな対応なのでしょうが、事業経営で納税も見据える先読みは、一種の「戦略」にもなり得ます。作家がベストセラーを出すと、爆発的に売れてコントロールが利きませんが(つまり一定以上は全部所得税で持っていかれる)、不動産は、随所に時間的なズレも生じ(例えば実勢価格の推移、減価償却や借入残債の推移など)、計画を立てやすい分野かも知れません。

<12>オペレーションに向けて(前提条件、プラン

 「涼しくなりましたね。」
 「そりゃあ昨日から暦が替わったもの。9月と言えば秋ですよ。」

と、文字にしてみれば、語義上「なるほど」と頭では理解できても、ここ何年も厳しい残暑が当たり前になっていたので、

 「えっ?  9月上旬がこんなに涼しくていいの?」

とさえ思ってしまった今年(2017)の9月でした。確か6年くらい前でしたか、宮崎県では9月の30日間中、30℃超えの真夏日が29日、なんて記憶がありますが、読者の皆さんがお住まいの地方ではいかがでしたでしょうか。

 前置きが長くなりましたが、本コラムが公開されるのは10月も半ばになってから。筆者は、涼しい9月とは裏腹に、8月末からの気温低下に反するような「熱い9月」を過ごしておりました。

 第09回に書いたコンサルを受けて、久し振りに、

 「ちょいと動いてみるか。」

と考えたのです。
 前回(第11回)記事で、

> (※オペレーションのチャンス)

と書きましたが、消費税発生年度(期)と消費納税年度(期)のズレの他にも、実は「動いてみ」ようと考えた要因があります。第08回で、

> (「中期的な見通し」は回を改めて書きます。)

とした内容に関わりますが、今回から複数回の予定で、そうした筆者の9月の動きを振り返ってみたいと思います。

 ----------------------------

・前提条件

a.現借入中、変動金利のものがあれば、可能な限り固定金利へ変更。

b.法人所有のA物件取得のために、個人事業のC、D、E物件が共担になっている。

c.法人所有のB物件取得のために、個人事業のF、G物件が共担になっている。

d.個人所有H物件(区分)が、隣接地権者との合意形成が成立し、建てかえることとなった。取り壊し・建てかえ期間中の減収補償などが発生し、将来は権利変換、増床分の差額にて新築物件(区分)取得の見通し。

 このH物件のことは詳しくは触れませんが、減収保証金が事前にまとまって支払われるため、税金対策上融通の利きやすい法人に急遽簿価で譲渡。また、先々権利変換完了で新築物件取得後は売却予定。
 その譲渡益に対する税金を低く抑えるため、法人所有の資産の内、減価償却を定率法に変更できるものは変更届出(2017. 3)。積み上がる青色欠損金と、来たるべき譲渡益を通算し、節税実現の準備とする。

 他に、第00回で、

> 自宅の建て替えとともに賃貸併用住宅として、その建物を法人所有

にしたと書きましたが、その債務が丸4年以上に亘って1000万円以上返済が進んでいるので、担保余力が現在どのくらいあるか金融機関に打診。額は書きませんが、A物件を丸々借り換え(付け替え)るくらいは出そうな感触。

 また、今回のアクションとは直接関係ありませんが、2017年初、「何となく金利は今が底かなあ」と感じ、3月頃から変動→固定への変更を打診していました。それが<a.>です。
 6月頃実現し、変動で借りた債務を、年限は付きましたがすべて固定へ条件変更しました。その内1つは、僅かですがリスケにも応じてくれて、若干の利息の圧縮も確定しました。

 ----------------------------

・プラン

1.コンサル(第09回)の結果と、複数業者(仲介、買取)へ依頼した査定額から検討し、また取得
 中のこれまでの運用経験上、客付けの苦労度合い、老朽度、立地、等々を勘案し、C、D物
 件を売却の方針決定。

2.段取りとしては、

 物件Aの借り換え
  ・借り換え先(取引支店)打診、本部承認、融資申込。
  ・現借入先一括返済手続き。
  ・C,D,Eの抵当権抹消。

 物件C、Dの売却
  ・買取、仲介両面で扱える業者へ依頼。
  ・借り換えOKが承認取れ次第動けるよう、詳細情報を預けておく。

 売却代金で物件Bの借入返済
  ・実際には、個人事業所有物件の売却代金なので、法人に貸し、その借入(代表者
   からの)で返済という形になる。
  ・F,Gの抵当権抹消。

3.予想される結果

・個人事業所有物件の担保が全部外れる。
・物件Aの借り換え金利差により、毎月4万ほど法人のCFアップ。
・物件Bの借入一括返済で、年間95万円程度法人のCFアップ。
・個人事業の物件数(収入)減は、法人側でアップしたCFから、「代表者への返済」という
 形で補われる。

 ----------------------------

 実際にどういう首尾に終わるかは、次回から追々と実録風に綴りたいと思います。
 (公開は10月半ば以降ですが、今これを書いているのは9月上旬で、まだA物件借り換えの承認待ち段階で書き起こしています。)              (ここまで、09/04記)


 と思い、実際に1回分書いてみたものもあるのですが、色々考え、この件は差し控えることにしました。
 話を面白くするには、具体的な数字が並んだ方がいいのですが、筆者の資産状況をネット公開という不特定多数の読者に晒すのは、リスクが大きすぎるというのがその最大の理由です。例えば、上述のリスケも、

 「○年の年限がつきましたが、0.xx%下げてくれて、○万円利息が浮きました。」

などと書く方が記事としては面白いのです。が、目先の利く計算に強い読者などが見れば、

 「ははーん、金利差 0.xx% ○年で○万円ということは、抱えているローンの規模は、全体の年数が分からないけど、少なくとも○万以上のはず。そういう資産を持っているのか。」

ということが、たちどころに分かってしまいます。
 だからといって、数字をぼかして捉えどころのない話にしてしまうと、今度は話自体がつかみどころがなくなり、いやそれを通り越して、妙に吹聴めいた自慢話になりかねず、鼻につく話の展開は避けるべきと思料します。

 なので、消費税の課税事業者が確定する年度(期)と、実際の納税年度(期)のズレが、戦略的な見通しにもなり得て、上述のようなプランを筆者が実行中だという「チラ見せ」に止めておきたいと考えます。

 悪しからずご容赦下さいませ。                  (以上、10/04記)

いいね・コインとは?
気になった数
シェア
ツイート
LINEで送る

更新日:2017年11月22日 (公開日:2017年10月16日)

Hisashiの記事

相続 税金の記事

相続 税金の新着記事

相続 税金の人気記事

すべての記事

こんな記事も読まれています

こんな記事も読まれています

新着!大家さんのお悩み相談

こんな記事も読まれています

こんな記事も読まれています

新着!大家さんのお悩み相談

あなたにおすすめの収益物件

大家さん・投資家さんのためのセミナー・勉強会・相談会

特集一覧

[特集]
ハワイでセミリタイア 別荘を手に入れる方法
起業から30年…成功者が語る『成功の秘訣』

コラム特集

   [PR] ベテラン大家が選ぶ、賃貸管理会社とは?

PAGE TOP