「中期的な見通し」による節税対策の実例、前提条件とプラン～結果としての節税あれこれ～｜Hisashi

　２・３年のスパンで家計を捉えれば、「お兄ちゃんが高校受験を控えているから、家族旅行は今年行こう」みたいな対応なのでしょうが、事業経営で納税も見据える先読みは、一種の「戦略」にもなり得ます。作家がベストセラーを出すと、爆発的に売れてコントロールが利きませんが(つまり一定以上は全部所得税で持っていかれる)、不動産は、随所に時間的なズレも生じ(例えば実勢価格の推移、減価償却や借入残債の推移など)、計画を立てやすい分野かも知れません。

＜12＞オペレーションに向けて(前提条件、プラン

　「涼しくなりましたね。」
　「そりゃあ昨日から暦が替わったもの。９月と言えば秋ですよ。」

と、文字にしてみれば、語義上「なるほど」と頭では理解できても、ここ何年も厳しい残暑が当たり前になっていたので、

　「えっ？  ９月上旬がこんなに涼しくていいの？」

とさえ思ってしまった今年(2017)の９月でした。確か６年くらい前でしたか、宮崎県では９月の30日間中、30℃超えの真夏日が29日、なんて記憶がありますが、読者の皆さんがお住まいの地方ではいかがでしたでしょうか。

　前置きが長くなりましたが、本コラムが公開されるのは10月も半ばになってから。筆者は、涼しい９月とは裏腹に、８月末からの気温低下に反するような「熱い９月」を過ごしておりました。

　第09回に書いたコンサルを受けて、久し振りに、

　「ちょいと動いてみるか。」

と考えたのです。
　前回(第11回)記事で、

> (※オペレーションのチャンス)

と書きましたが、消費税発生年度(期)と消費納税年度(期)のズレの他にも、実は「動いてみ」ようと考えた要因があります。第08回で、

> (「中期的な見通し」は回を改めて書きます。)

とした内容に関わりますが、今回から複数回の予定で、そうした筆者の９月の動きを振り返ってみたいと思います。

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・前提条件

a.現借入中、変動金利のものがあれば、可能な限り固定金利へ変更。

b.法人所有のＡ物件取得のために、個人事業のＣ、Ｄ、Ｅ物件が共担になっている。

c.法人所有のＢ物件取得のために、個人事業のＦ、Ｇ物件が共担になっている。

d.個人所有Ｈ物件(区分)が、隣接地権者との合意形成が成立し、建てかえることとなった。取り壊し・建てかえ期間中の減収補償などが発生し、将来は権利変換、増床分の差額にて新築物件(区分)取得の見通し。

　このＨ物件のことは詳しくは触れませんが、減収保証金が事前にまとまって支払われるため、税金対策上融通の利きやすい法人に急遽簿価で譲渡。また、先々権利変換完了で新築物件取得後は売却予定。
　その譲渡益に対する税金を低く抑えるため、法人所有の資産の内、減価償却を定率法に変更できるものは変更届出(2017. 3)。積み上がる青色欠損金と、来たるべき譲渡益を通算し、節税実現の準備とする。

　他に、第00回で、

> 自宅の建て替えとともに賃貸併用住宅として、その建物を法人所有

にしたと書きましたが、その債務が丸４年以上に亘って1000万円以上返済が進んでいるので、担保余力が現在どのくらいあるか金融機関に打診。額は書きませんが、Ａ物件を丸々借り換え(付け替え)るくらいは出そうな感触。

　また、今回のアクションとは直接関係ありませんが、2017年初、「何となく金利は今が底かなあ」と感じ、３月頃から変動→固定への変更を打診していました。それが<a.>です。
　６月頃実現し、変動で借りた債務を、年限は付きましたがすべて固定へ条件変更しました。その内１つは、僅かですがリスケにも応じてくれて、若干の利息の圧縮も確定しました。

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・プラン

1.コンサル(第09回)の結果と、複数業者(仲介、買取)へ依頼した査定額から検討し、また取得
　中のこれまでの運用経験上、客付けの苦労度合い、老朽度、立地、等々を勘案し、Ｃ、Ｄ物
　件を売却の方針決定。

2.段取りとしては、

　物件Ａの借り換え
　　・借り換え先(取引支店)打診、本部承認、融資申込。
　　・現借入先一括返済手続き。
　　・Ｃ，Ｄ，Ｅの抵当権抹消。

　物件Ｃ、Ｄの売却
　　・買取、仲介両面で扱える業者へ依頼。
　　・借り換えＯＫが承認取れ次第動けるよう、詳細情報を預けておく。

　売却代金で物件Ｂの借入返済
　　・実際には、個人事業所有物件の売却代金なので、法人に貸し、その借入(代表者
　　　からの)で返済という形になる。
　　・Ｆ，Ｇの抵当権抹消。

3.予想される結果

・個人事業所有物件の担保が全部外れる。
・物件Ａの借り換え金利差により、毎月４万ほど法人のＣＦアップ。
・物件Ｂの借入一括返済で、年間95万円程度法人のＣＦアップ。
・個人事業の物件数(収入)減は、法人側でアップしたＣＦから、「代表者への返済」という
　形で補われる。

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　実際にどういう首尾に終わるかは、次回から追々と実録風に綴りたいと思います。
　(公開は10月半ば以降ですが、今これを書いているのは９月上旬で、まだＡ物件借り換えの承認待ち段階で書き起こしています。)　　　　　　　　　　　　　　(ここまで、09／04記)


　と思い、実際に１回分書いてみたものもあるのですが、色々考え、この件は差し控えることにしました。
　話を面白くするには、具体的な数字が並んだ方がいいのですが、筆者の資産状況をネット公開という不特定多数の読者に晒すのは、リスクが大きすぎるというのがその最大の理由です。例えば、上述のリスケも、

　「○年の年限がつきましたが、0.xx％下げてくれて、○万円利息が浮きました。」

などと書く方が記事としては面白いのです。が、目先の利く計算に強い読者などが見れば、

　「ははーん、金利差 0.xx％ ○年で○万円ということは、抱えているローンの規模は、全体の年数が分からないけど、少なくとも○万以上のはず。そういう資産を持っているのか。」

ということが、たちどころに分かってしまいます。
　だからといって、数字をぼかして捉えどころのない話にしてしまうと、今度は話自体がつかみどころがなくなり、いやそれを通り越して、妙に吹聴めいた自慢話になりかねず、鼻につく話の展開は避けるべきと思料します。

　なので、消費税の課税事業者が確定する年度(期)と、実際の納税年度(期)のズレが、戦略的な見通しにもなり得て、上述のようなプランを筆者が実行中だという「チラ見せ」に止めておきたいと考えます。

　悪しからずご容赦下さいませ。　　　　　　　　　　　　　　　　　　(以上、10／04記)