所有物件は一部「自主管理」、残りは「管理会社委託」ですが、各管理方式の課題と対応に触れて見ます（その１）｜相続大家・井原裕史

先代からアパート経営を引き継いだ所謂「相続大家」なので、築40年超といった築古物件があります。

これらのアパートでは未だに「通い帳」によるお家賃持参の入居者がいることなどから自主管理を継続する一方、そこまで築古ではない物件では管理会社に家賃収納を中心とした管理を委託しています。

今回のコラムでは、賃貸経営を進めて行く上で必ず話題となる「自主管理」と「管理会社への管理委託」の問題について思いつくことを書いてみたいと思います。

自主管理を行って来た経緯

先代が「間貸し」と称する賃貸経営を始めたのは、今を遡ること70有余年前の「第二次世界大戦中」だったそうです。その後、戦前からの古い建物は取り壊し建て替えを行いましたが、それらのアパートの中で現存する最も築古の物件は築40年超に達します。

賃貸経営の開始当時から入居者さんは「通い帳」と称する賃料納付通帳を持参して家賃を我が家まで支払いに来ていました。当然、賃貸管理は大家さんが自らすべて管理する方式でした。

そのような賃貸経営を引き継いだ「相続大家」ですから、未だに「通い帳」で家賃を収受する方式が一部残っています。（その他の入居者さんは銀行振り込み方式になっています。）

この歴史的とも言える経緯があることなどから、現在も築古物件は従来の管理方式を踏襲してすべて自主管理で運営しています。

 

自主管理の課題と対応

いはば究極のアナログ経営とも称すべき方式（通い帳による家賃持参払い方式）を一部残した自主管理ですが、入居者さんの「顔」が見えるアパート管理と言う意味ではとても有効なシステムであると思います。
自主管理を通して、入居者さんと大家さんが直接に顔を合わせてコミュニケーションを図る機会が増える為、入居者さんを間近に「見える化」できるメリットがあります。

一方、当然のことながら設備不調等の処理をはじめとして諸々の不具合処置、さらには様々な不満、要求、クレーム対応など万端に亘って大家さん自ら対処しなければならない課題が大きくのしかかって来ます。
特に、水漏れ雨漏り・給排水不備・電化設備不調など諸設備回りの不具合などに直面した場合、入居者さんからの要請やクレームが出た段階で可及的速やかに対応することが重要なポイントになります。そして、この緊急事態にいかにして臨機応変の対応ができる態勢を整えるかが大きな問題となります。

この課題に対しては、諸要請を迅速に処理してもらえる「専門家パートナー」を見付けシッカリした繋がりを築いて、その「専門家」に安心して対応を委ねられる態勢を整えることで問題解決への正しい道筋が開かれると考えています。

要するに自主管理の要諦のひとつは、これらの諸要請に迅速対応して呉れる専門家パートナーのネットワーク構築に尽きると言えるのではないでしょうか・・・・・‼

次回は、管理会社への管理委託に係る課題と対応に触れてみたいと思います。