所有物件を賃貸管理会社に委託する方式について（課題と対応シリーズ・その2）｜相続大家・井原裕史

サラリーマンと大家さんの「二足のわらじ」で賃貸経営をしている関係上、賃貸物件すべてを自主管理するのは正直のところ手に余ってしまいます。

そこで、所有物件の概ね半分は自主管理とし、残りの物件は賃貸管理会社に委ねる方式を取っています。

前回のコラムでは円滑な自主管理の要諦に触れましたが、今回は賃貸管理会社に委託することに関するつぶやきをして見たいと思います。

賃貸管理会社に委託している実際の仕方

現在、不動産賃貸管理会社に委託しているのはコラムの写真に載っている物件とその他２棟が対象となっていますが、これらの物件はもともと竣工時からずっと仲介業務について「専属専任契約」を締結して、併せて「物件管理契約」を締結する方式を取って来ました。

竣工直後は新築プレミアムでかなり高い家賃設定でも満室が維持できたものの、その後、年月が経つにつれて仲介業務の「専属専任契約」に頼っていては思うように空室が埋まらない事態が現出して来ました。

そこで、仲介の「専属専任契約」は一応締結していても、実際は他の仲介会社にも募集を頼むようにせざるを得ないこととなったのです。結局、今では「物件管理契約」だけが機能しているのが実態となっています。

物件管理と言っても「家賃の収納代行：半年間の滞納保障付」が主なる業務で、その他に定期的な巡回チェック機能と入居者さんからのクレーム対応などが付随していると言うのが実情であると言えます。

 

管理委託の経緯と具体的な対応

専業の大家さんであれば自主管理の時間的余裕を確保することはそれ程難しいことではないと思われます。そして、賃貸管理の経験を積み重ねて行く中で管理手法の知識・ノウハウを蓄えることが可能となり、いはば賃貸経営管理のプロとして自主管理の奥義を窮めることが出来るのではないでしょうか。

一方、サラリーマン大家さんは「二足のわらじ」であり賃貸経営について時間的制約があることから全てを自主管理することは実際上は困難です。私の場合、やむを得ず管理を委託して「二足のわらじ」で「制約された時間」を管理会社から買うという考え方で委託を始めた経緯があります。

管理を委託するといっても管理会社にすべて丸投げして賃貸経営が出来る訳ではありません。自分の手が回らない部分を管理会社に補ってもらうスタンスが基本になります。そもそも、管理会社の立場からは、取扱い物件の家賃から数％程度の管理料をもらって管理全般をすべて請け負うことは事実上困難であると思います。

従って、オーナー側としても所有物件の管理と入居者との紐帯に常に留意して臨むことが不可欠であり、常に可能な限り管理経験・知識・ノウハウを深める努力を重ねることが必要になります。

一方で、多数の管理物件を抱える管理会社側の専門的な知識・ノウハウを出来るだけ吸収できる回路をきちんと確保して行くことも求められます。
自分の判断で良かれと思ったことでも「ひとりよがり」な思い込みや「間違った」判断があり得ますので、管理会社に「第三者」的な意見を求めることも重要なことがらになります。

要するに、管理委託するに際しては管理会社と自由闊達に意見交換ができて且つ客観的で適正な知識ノウハウを共有できる良好な関係を築くことによって、入居者さんに快適な住環境を提供できるような態勢を作り上げることがとても重要なポイントになると考えている次第です。