実質利回りとは？｜ファイナンシャルプランナー兼40年超古家の大家

実質利回りとは？

（ 年間総賃貸料収入ー年間諸経費 ） ÷ 総投資額（物件代金＋購入時諸経費）（％）

物件価格５０００万円で年間賃料５００万円、年間諸経費１００万円、購入時諸経費１００万円の場合：

４００万円 （＝500-100）÷ ５１００万円 （＝5000+100）≒ ７．８４％

税金や管理費など年間の実際の経費を差し引いて期間収益（キャッシュフロー）を計算したものが「実質利回り」です。

年間賃料から空室部分の賃料収入は差し引きます。減価償却費は実際にお金が出ていかないので、計算には含まれません。

年間経費に含まれるもの：
管理費、固定資産税、都市計画税、損害保険料、修繕費などその他諸経費。







 

一番重要なのがキャッシュフロー！！

（年間総賃料収入ー年間諸経費）ー（年間総返済額）

その不動産投資に対して年間を通していくら手元に残ったのか？というお金のことです。


不動産所得に対する所得税も出ていくお金のひとつです。
税引き後手元に残るキャッシュフローは、年度、または個人によっても税率は異なるので、一般的には税引き前の段階を指す場合が多いです。


物件の年間総賃料と年間諸経費については、物件ごとに大体計算して予測をたてていくことになります。

一方、年間総返済額の部分は、借り入れの際の金利が何パーセントなのか、その物件の耐用年数が何年なのか（木造・鉄筋など）、返済期間が何年なのか、元利均等返済なのか元金均等返済なのか等によっても同じ物件でも随分と投資と返済方法によって差が出てきます。


返済額によって、毎年のキャッシュフローが大きく左右されるので、どんな融資条件で借入金を借りるのかも大変重要になってきます。


現金で物件を購入できればいいのかというと、現実的には多くの人は難しいですよね。