かぼちゃの馬車について メガバンク勤務の大家が見る!サブリース契約の落とし穴~サブリースするのに短期入居者を前提としてビジネスが成り立つのか?~|桔梗ヒルズ

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かぼちゃの馬車について メガバンク勤務の大家が見る!サブリース契約の落とし穴~サブリースするのに短期入居者を前提としてビジネスが成り立つのか?~

かぼちゃの馬車について メガバンク勤務の大家が見る!サブリース契約の落とし穴~サブリースするのに短期入居者を前提としてビジネスが成り立つのか?~

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大家 桔梗ヒルズ

現役メガバンク勤務の大家です。アパートローンの審査担当として20年以上。 大家の皆さまにお役に立てる情報と私の大家経験(殆ど、しくじりばかり) を披露致します。

「かぼちゃの馬車」という女性専用シェアハウスを販売・運営しているスマートデイズ。最近、サブリース契約しているのに約束した賃料を払えず、何かと話題となっています。実は2年前に私も投資家向けのローン付の打診がありました。その時に審査で気になったことをご披露します。

私のところにローン付けの打診が・・・

 2年以上前になりますが、法人部門の担当者から「投資家向けのローン付けが出来ないか?」との打診がありました。当時のスマートライフ社財務担当の方と面談。売物件のサンプル資料を戴き、早速検討しました。当時は非正規社員が社会問題となっていた頃であり、非正規社員の女性がシェアハウスに入居しながら、研修等で正社員にさせるというビジネスモデルは素晴らしいと思いました。

 しかし、審査を進めていくと、数々の疑問が出てきました。

①物件の販売価格が高い。更地価格+標準的建築価格に比べ、相当高いものでした。
②共有部分が少なく、1部屋約7㎡とかなり狭い。入居者は正社員になったら退去していくので、長期入居はあまり考えていないとのこと。サブリースをするのに短期入居者を前提としてビジネスが成り立つのか疑問。

③独特のビジネスモデルで部屋の仕様も独特であり、当社の運営が破綻したら、転用が難しい。又、その弱みに付け込まれたらサブリース賃料の交渉は当社主導になってしまうリスクがある。

④設立間もない法人で、且つ、H27年決算では売上が前年比22倍と急拡大しており、成長スピードに業務自体が追いついていかないリスクが懸念。HPでは入居募集している部屋がとても多かった。

⑤物件購入している投資家は初めて不動産投資をする方など、経験の浅い方が多い。
⑥上記を勘案して、サブリース賃料は入居者から集めた賃料から払っているのではなく、物件の売却益から補てんしている可能性がある。

この様に判断し、当社へは「経験の浅い買主の場合には、自己資金50%でお願いします。」と回答。何かあっても土地と建物改築で回収出来るという算段であった。
 

更新日:2018年10月20日 (公開日:2018年2月16日)

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