③土地の利用状況｜櫻田 真也

③土地の利用状況

土地の利用状況としては，次のような事情が該当します。

・建物の種類・用途・構造・規模

・建物の老朽化の程度

・建物に関する法令違反の有無

・建物の利用形態

上記のうち，よく問題となるのが建物の老朽化の程度です。例えば，建物の老朽化が相当程度進み，居住や賃貸に適さない状態となっている場合には，地主側の正当事由が肯定されやすくなります。

④立退料

上記の①～③の要素により，ある程度の正当事由はあるものの，借地契約の更新拒絶を認めるには十分ではないというケースも多くあります。このような場合，正当事由があるとの判断を補完するのが，④立退料の支払いです。

正当事由の存否が争われる場合，多くは，立退料の支払いによって正当事由が肯定されるのか，そのための立退料の金額はいくらにするのかが問題となります。

④の要素について，正当事由の補完は，立退料という金銭支払いでなくても構いません。地主からの「財産上の給付の申出」には，金銭支払いのほか，代替の土地・建物の提供も含まれます。

また，立退料は，あくまで正当事由を補完する要素にすぎません。立退料の支払いだけで正当事由が存在すると判断されることにはなりません。

正当事由の存否に関する裁判例

最後に，正当事由の存否が争われた裁判例をいくつか紹介します。

【正当事由が肯定された例】

・東京地裁平成15年11月21日判決（無条件で肯定）

建物全体の老朽化が相当進行し，建替えを含めた大規模な修繕が必要であった。借地人は，賃貸用建物を建築していたが，すべて空室で賃料収入を得ておらず，自ら使用する予定もなかった。

・東京高裁昭和59年11月8日判決（無条件で肯定）

地主には病院兼居宅として土地上に建物を建築する必要があった。借地人は建物を利用していなかった。

・東京地裁平成13年9月28日判決（立退料で補完）

地主には賃貸マンションを建築する必要があった。借地人は土地を段ボール製造工場として利用していた。地主は3,500万円の立退料を支払った。

【正当事由が否定された例】

・東京地裁平成20年4月25日判決

借地人は自らの住居（生活の本拠地）として土地を使用し続ける必要があった。更新時に更新料の授受があった。

・東京地裁平成19年9月5日判決

地主は私立学校を経営し，借地に学校用地を拡張する必要があった。借地人は稼業の畳店を営業していた。