滞納地代の請求をしましょう！｜櫻田 真也

滞納地代の請求をしましょう！

地代の滞納状況を正確に把握した後，地主としては，滞納地代を支払ってもらって借地契約を継続するのか，もうこの借地人には賃貸したくないとして借地契約を解除するかを検討することになります。

借地契約を継続するにせよ，解除をするにせよ，滞納している地代については，支払ってもらう必要があります。

そこで，いずれにしろ，滞納地代の請求をすることになります。

請求の方法は，後々の証拠とするため，催告書等と題する書面を作成して，配達証明付内容証明郵便など記録が残る形で送付した方がいいと思います。借地人との人間関係にもよりますが，無用のトラブルを避けるため，訪問して口頭で請求する方法はできれば止めた方がいいでしょう。

滞納地代を請求して，その請求通り，すぐに全額を支払ってもらえれば，借地契約を継続する上で他に問題がなければ，借地契約を継続する方向になるかと思います。

借地契約解除の可否を検討しましょう！

滞納地代を支払ってもらっても契約を継続したくない場合，また，滞納地代の請求をしても支払いがない場合や回答すらない場合には，借地契約の解除を検討することになるでしょう。

１　借地契約上の解除原因が存在するか確認する。

解除の方向で検討する場合，まず，借地契約の契約書の解除条項で定められている滞納期間を超えている滞納が発生しているか（解除原因が存在するか）を確認する必要があります。原則として，解除条項で定められた期間以上の滞納が発生していなければ，他に信頼関係を破壊するような事情がない限り，地代滞納を原因とする契約の解除はできないことになります。

なお，仮に，契約書に解除原因となる滞納期間が定められていない場合でも，下記の信頼関係を破壊する程度の相当期間の滞納があれば，契約解除をすることができます。

２　信頼関係が破壊されているかを検討する。

契約書の解除条項で定められた期間を超える滞納が発生している場合は，地主としては，原則として，相当期間を定めて催告をした上で，契約解除の意思表示をして，借地契約を解除することになります。

しかし，契約解除の意思表示をしても，滞納に至った経緯，滞納の金額・期間，賃貸人や借地人の状況・態度などから，地主と借地人との間の信頼関係が破壊していないといえる特段の事情がある場合には，契約解除が認められないことになります。

信頼関係が破壊されているかどうかの判断は，ケースバイケースになります。一般的に，滞納期間が長期になればなるほど信頼関係破壊が認められやすくなりますが，逆に，数日だけの支払いの遅れや1回だけの滞納といったような軽微な地代滞納では信頼関係破壊は認められない可能性が高いでしょう。

いずれにしろ，現状の地代滞納の状況で信頼関係の破壊に至っているかどうかを検討し，契約解除の可否を判断する必要があります。

３　無催告解除の可否

ところで，借地契約の契約書に，例えば，「2ヶ月分の賃料の滞納がある場合は，催告をすることなく契約を解除することができる」という定めのように，相当期間を定めた催告を経ることなく解除を可能とする条項がある場合があります。これを無催告解除特約といいます。

この無催告解除特約は，借地人に不利益なものといい得るので，そもそも有効かどうか意見が分かれるところですが，判例では，「賃料が約定の期日に支払われず，これがため契約を解除するにあたり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合には，無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定である」として，限定的な解釈ながら，1回の滞納があれば催告をせずに契約を解除することができるという無催告解除特約に基づく解除を認めたものもあります（最判昭和43年11月21日）。

無催告解除特約自体が無効とはならないかもしれませんが，これに基づいて無催告解除をする場合には，滞納の金額・回数が相当多くなっているような，催告をしないことに不合理とはいえない事情があるかどうかを検討する必要があると思います。

実務上は，このような無催告解除特約に基づく解除はなかなか難しいところがあります。

ちなみに，私の経験上も，このような案件を受任する場合は，無催告解除特約があっても，その有効性は問題となり得るので，催告をした上で解除の意思表示をするようにしています。