改正民法が賃貸借契約へ与える影響は？その３－賃貸不動産譲渡時のルールの明確化｜横浜ユーリス法律事務所 関戸 淳平

２０１７年５月、「民法の一部を改正する法律」が成立し、民法が１２０年ぶりに大改正されることとなりました。
改正民法は、２０２０年４月１日に施行されることになっています。

今回は４回に分け、改正民法のうち、建物の賃貸借契約に関係するものをご紹介していきたいと思います。

第３回は、賃貸不動産が譲渡された場合の賃貸借契約の取り扱いについてのお話です。

なぜ改正された？

　
　賃貸人が建物を第三者に譲渡した場合、旧所有者と賃借人が取り交わしていた賃貸借契約がどのような取り扱いとなるのかについては、現行民法では明確な規定がありませんでした。

　そこで、改正民法では、この点に関するルールを明確化することとしました。
 

改正の内容は？

(1)　賃貸人の地位の移転

　判例の考え方を明文化し、「不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する」と規定されました（第６０５条の２第１項）。

   また、新所有者が賃貸人の地位を主張して賃借人に対して賃料を請求するには、その不動産の所有権移転登記をする必要がある旨も規定しました（同条第３項）。


(2)　賃貸人の地位の留保

　以上の例外として、「不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたとき」は、賃貸人たる地位は、譲受人には移転しないものとしました（同条第２項）。

   これは賃貸不動産をリースバックする場合など、譲渡人に引き続き「賃貸人たる地位」を留保させるべき実務上のニーズがあることに応えるものです。

   現行法下での解釈では、「賃貸人たる地位」の留保には賃借人の同意を要すると解されていましたが、改正民法下では賃借人の同意は不要としています。

   他方で、賃借人を保護するため、譲渡人と譲受人との間の賃貸借契約が終了した際に、譲渡人に留保されていた「賃貸人たる地位」が譲受人（またはその承継人）へ移転するものとしています。