ますます不動産融資が厳しくなる!|桔梗ヒルズ

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ますます不動産融資が厳しくなる!

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大家 桔梗ヒルズ

現役メガバンク勤務の大家です。アパートローンの審査担当として20年以上。 大家の皆さまにお役に立てる情報と私の大家経験(殆ど、しくじりばかり) を披露致します。

世の中の変化に応じて銀行融資のスタンスは変化しますが、またまた大きな変化の時が来てしまいました。
 最近の状況をお知らせします。

不動産業への融資が厳しくなる


 不動産融資と言っても様々ありますが、収益物件購入については「かぼちゃの馬車事件」以来すっかり厳しくなっております。それまで支店決済出来たものまで、全て本部決済となってい る事も影響しています。

 そして、いよいよメガバンクは不動産業界における景気サイクルの後退期を意識し始めました。これまで不動産開発業者に対して、少額であれば一部支店決済を認めていたものも、ほぼ全て本部決済となったのです。街の中小の建売業者が土地を仕入れて、戸建やマンションを建設して、分譲販売するという流れが今までより審査が厳しくなるのです。

 よって、甘い計画のものや財務脆弱な業者は資金調達が難しくなるのです。勿論、これまでの様に高値での土地仕入なども難しくなるでしょう。土地売却を考えている方は「業者はこれまでよりも高値では買ってくれない」と思った方が良いと思います。
 

連帯保証人について

 
 これまでアパートローンには原則、連帯保証人をお願いしてきました。それが、民法改正で債務者が個人の事業性融資に連帯保証人をとる時は事前に公正証書を作成する必要があります。銀行としては「そんな面倒な事、やってられるか~!」ってな訳で、連帯保証人をとる代わりに団体信用生命保険をつけたり、万一債務者が亡くなった時には借入を引継いでくれる方をあらかじめ決めておいてもらうという方法をとります。この影響が一番大きいことは担保が厳しくなるということです。

 中には連帯保証人が金融リッチな方などの場合には、少し担保が不足気味でも審査が承認となる事が稀にありましたが、それが無くなります。
 
 銀行の担保評価は売買価格よりも低くなることが殆どなので、土地+建物購入の場合はフルローンはまず無理でしょう。自己資金を投入するか、別の担保を差し出す必要があります。
 
 こんな状況なので、2月以降に審査している案件は厳しい条件を突きつけられているのではないでしょうか?
 
私の支店でも、今年に入ってからお断り案件が増えています。
 

公開日:2020年4月6日

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