大家業は、ある日、突然収入が0円になる...|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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不動産賃貸業「収入ゼロ」のリスク|首都圏近郊農家の「相続」と「不動産賃貸業」①

不動産賃貸業「収入ゼロ」のリスク|首都圏近郊農家の「相続」と「不動産賃貸業」①

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

大家業は、ある日、突然収入が0円になる...

明日からあなたの給料は0円です。でも、仕事は山ほどありますから、あなたに会社を辞める権利はありません。」と言われたらどうですか。サラリーマンなら、会社を相手取った訴訟騒ぎになるかもしれません。

 しかし、大家業をすでに営んでいる方は先刻ご承知の通り、「こんなことは、いつあってもおかしくない」のです。

 賃貸借関係者のどちらに瑕疵がなくても、借り手は、借り手の都合で「出て行ってしまいます」。その瞬間、大家の収入は0円になり、しかも、大家は自分のカネを使って次の借り手を探さなければなりません。これは、ご本人自身が不動産仲介業を営んででもいない限り、「無理な話」です。もっといえば、出費を抑えるために自分で借り手を探しているようでは「負けない大家」には到底なれません。

 「不測の収入ゼロ」にも耐えられるだけの最低限の蓄え(生活の維持と事業の継続のため)が必要です。

 「明日から給料0円です」

 「コワいですねぇ」

借金は利息をつけて返すもの。返せないときは...

 大家業を営んでいて「長期借入金」が1円もないという方は、かなり珍しいと思います。借入金をお持ちの方、予定通りに返済できていますか?

 返せない方の大部分の理由は、賃料収入の不足、または、途中で誰かに思った以上に(合法的に)抜かれているためだと思われます。(事業性資金を自分用に使いまくってしまう人は論外! 「そういう人は今すぐ大家をやめましょう!!」)

 その状態で返し続けようとすれば、自己資金の持ち出しになります。
 また、返すのをやめてしまうと、抵当物になっている物件は抵当権者が持って行ってしまいます

 「だからその前に、最後の勝負!」と売却を試みても、買い手は売り手がカネを欲しがっていることを知っていますから、買い手の言い値で買い叩かれてしまい、おまけに、その中から譲渡税(所得税・住民税)20.315%を納税しなければなりません
最悪です。

 こうならないために必要なのが満室経営です。みんなそう思って様々な工夫をしているとは思いますが、常に完全満室経営というのは神業に近いことです。ただ、この努力を怠ると、結果は見え見えです。

 「コワいですねぇ」
 

公開日:2016年7月25日

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