なぜ「第３期終了」がうれしいか？｜僧俗嫌世（そうぞく・いやよ） -不動産賃貸経営博士-

法人化後の財産移転-相続財産の評価額を下げる｜俺流大家業―素人大家のひとりごと⑤

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと思っています。

なぜ「第３期終了」がうれしいか？

　それは「取引実態のない株式の評価」の方法が、第３期終了後（正確には、設立３年を経過した後）から大きく変わるからです。
　最初の３年は、株式は「純資産額評価」という方法で評価されます。その名の通り、純資産額を発行済株式数で割り算した額です。

　不動産賃貸業は、普通にやっていると基本的に利益体質なので、純資産額は増えていく傾向があります。ですから、割り算の結果である株式の評価もだんだん高くなっていくのです。
　それが、第３期を終了すると評価方法が変わり（詳細は省略します）、株式評価額がかなり下がった数字になるのです。

　当社の場合は、第２期終了時には株式評価が発行額面の１１０％ぐらいまで増えていましたが、第３期が終了したという、ただそれだけの理由で、一気に額面の６７％ぐらいに下がりました。つまり、被相続人の持つ株式という財産が、ある日を境に急に４割減になったのです。

まだまだ。

　相続財産の評価が下げられたことは、相続対策上はうれしいことですが、これだけで喜んでいてはもったいないと思います。

　相続対策にスピードはつきもの。第４期中にするべきことが２つと、第４期終了後速やかにするべきことが１つあることは明らかです。

　第４期中にするべきことのひとつは、発行済株式数の約25%分に当たる増資を行うこと。もうひとつは、第４期になるべく純資産額が下がるような利益計画を立てて実行することです。
　するとどうなるか？

　計画通りなら、第４期終了後、純資産額が少なくなっています。それに対して発行済株式数は増資により増えています。第４期以降の株式評価の方法でも１株当たりの純資産額は重要です。割り算をすると、分子が減っていて分母が増えているのですから１株当たりの純資産額は、より少なくなるはずです。

　この考え方による私の目標は、株式評価額を当初の発行額面の45％に限りなく近づけることです。【純資産額を下げること自体、かなり無理な、（というか小さな同族会社でなければできないような）経営をすることになるので、これ以上やると、CF(ｷｬｯｼｭ･ﾌﾛｰ)が切れてしまう危険が高くなるという判断です。】