小規模宅地等の特例とアパート建築で固定資産税評価額が大幅減！｜東京メトロポリタン税理士法人　北岡 修一

小規模宅地等の特例とアパート建築で固定資産税評価額が大幅減！

当初は二世帯住宅のみ建てる予定でしたが、敷地が広いこともあり娘夫婦の将来の収入も考えて、アパートも併設することにしました。

まず節税策の1つとして、お母様の預金で建物を建てることにより、評価がグッと下がります。たとえば預金7,000万円は、相続税評価では当然7,000万円と評価されますが、建物にすると固定資産税評価額で評価されます。

Ａさんが建てた頃は、建築費が上っているせいもあり、建築費に対する固定資産税評価額の割合は下がっています。建築費の40%くらいの評価になるのでは、ということでした。

すなわち7,000万円の預金が2,800万円の評価になる、ということです。

アパートの部分については、さらにその70％の評価となります（貸家評価）。

また、敷地については同居およびアパートを建築することにより、小規模宅地等の評価減が使えるようになります。

本来は約80坪全部を自宅にした方が、居住用の小規模宅地等の特例で80％評価減できます。相続税だけ考えればその方が、得策かも知れません。

ただ、自宅にそれ程広い敷地はいらないこと、将来の収入を確保することも考えればアパートを建てた方がいい、ということでアパート併設となったわけです。

何が何でも相続税が減ることだけ考えればよい、ということではありませんね。

アパートの敷地に関しても、貸家建付地として約20％の評価減をした上で、小規模宅地等の特例も適用してさらに50％評価減はできるのです。

面積制限はありますが、今回はこれをフルに活用することができました。

（自宅敷地150㎡は80％評価減、アパート敷地109㎡は50％評価減）