二世帯住宅建築には、住宅取得等資金贈与の特例も活用する｜東京メトロポリタン税理士法人　北岡 修一

二世帯住宅建築には、住宅取得等資金贈与の特例も活用する

二世帯住宅については、娘に住宅取得等資金贈与の特例を使って1,310万円を贈与することにしました。1,200万円の特例と毎年の基礎控除分110万円をフル活用します。

二世帯住宅の建築費は、そもそも母親であるＡさんがすべて出すことになっていましたが、その内1,310万円分を娘に贈与した上で建築費を支払い、その分は娘の持分として登記することにしました。

なお、この住宅はアパートと棟続きではありますが、アパートと自宅は別の建物として登記しています。これは住宅取得資金贈与の要件に、床面積が50㎡以上、240㎡以下であり、1/2以上が自己の居住用であること、という要件があるからです。自宅とアパートを併用住宅として１つの建物にしてしまうと240㎡を超えてしまうからです。

また、二世帯住宅は1F母と、2F娘夫婦が完全分離型となっており、行き来できる内階段は付けていません。これも2014年から改正になって、完全分離型の二世帯住宅も同居と見られるようになり、居住用の小規模宅地等の特例が使えるようになったことを考慮してのことです。

なお、二世帯住宅の方は1F・2Fを区分所有にしないこと、すなわち母と娘共有にしておくことも小規模宅地等の特例を使っていくための要件になってきます。

これら諸々のことをＫ税理士にアドバイスしてもらいながら、二世帯住宅およびアパートの建築は順調に進んでいったのです。

税理士の事前相談で相続税が何とこんなに減税するとは！

さて、このような検討をしながら二世帯住宅およびアパートが完成し、Ａさんと娘夫婦は晴れて新居に引っ越しすることができました。

今まで住んでいた娘の夫のマンションは、賃貸に出すことにしました。こちらからも賃貸収入が見込めるのは想定外の副収入で、娘の夫も喜んでいます。

ちなみに建築の間は、Ａさんは娘夫婦のマンションに同居しており、娘の夫ともぐっと仲良くなれたのも良かったことの１つです。こちらも良い副作用でした（笑）。

さて、これらの結果どのくらい相続税が減ったのか、Ｋ税理士から報告がありました。

何と、相続税が210万円になったのです．．．！

これにはまたまたビックリです。5,000万円払うところが210万円になったのですから。

Ｋ税理士曰く、この理由は次のようなことです。

・自宅およびアパートについて、小規模宅地等の特例がフルに適用できること

・アパートについては貸家建付地評価ができること。

・またアパート敷地については、1道路にしか面しないことになったので側方路線影響加算がされなくなったこと

・現金を使って建物を建てたため、評価が下がったこと

・住宅取得等資金贈与を行って、お母様の財産が減ったこと

・財産が減ることにより、適用される累進税率が大幅に下がったこと

など

それにしても、こんなにも効果があるとは思ってもみませんでした。

税金だけでなく、優良住宅の新居で地震の心配もなく、娘はお母様のそばにいられて、万が一の場合の心配の種が１つ減ったこと、等々、本当に専門家の皆様には大変お世話になったと、Ａさん母娘は感謝しきりで、今は新居での生活を満喫しているとのことです。