都内をフィールドワークしました。｜和田寛 -不動産賃貸経営博士-

都内をフィールドワークしました。

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大家　和田寛

賃貸経営と不動産投資をしてる専業大家です。個人と不動産管理法人で物件を所有しています。常コミュニケーションを大事にして、適度なテナントリテンションを実施しています。

皆様、こんにちは～！専業大家コラムニストの和田寛です。
今回は、物件購入を前提に都内をフィールドワークしました。

まず、中古RC造レジの現地調査しました。

現地は、世田谷区のとある住宅街です。

最寄り駅は小田急線「祖師谷大蔵」駅(準急停車)で、駅から徒歩8分です。

ここは、所謂「成城エリア」で安定した賃貸需要が見込まれる地域です。

外見は、築30年弱の割にはキレイで、共有部分の清掃も行き届いている様子。
3階建RC造　6世帯　ワンルームで、月額賃料は相場よりやや安めの設定。

販売価格が6,000万円台で、表面利回りが６％強なのでイマイチかな？

3点ユニット・洗濯機置場(ベランダ)も気になる部分です。

購入するとすれば、リフォーム工事を前提に指値してからかな？

煉瓦を有効に活用した新築木造アパートを見学

次は、練馬区内にあるメンテナンスフリー煉瓦を使った新築木造アパートを見学しました。
ハウスメーカー担当者の話では、外壁を煉瓦・屋根を瓦で建てることにより、10年に1回かかるメンテナンスの必要がなくなるとの事です。

この工法は「エタノールウォール工法」(国際特許)と呼ばれています。
乾燥式煉瓦壁工法であり煉瓦の下地用として緊結構造に加工したガルバリウム鋼板に上質の煉瓦を上下からはめ込み、目地をモルタルで固めて支えるという高い安全性を誇る住まいの技術です。

上記写真のように、物件は旗竿地に建っています。
構造は「重層長屋」形式を採用しています。

重層長屋のメリットは、下記の通りです。
1.旗竿地・敷地延長で建てられるので土地の有効活用が可能である。
2.共用部が少なく、各住戸の面積を広く取ることが可能である。
3.消化器の設置義務が無いため、防火設備点検の必要がない。

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利回り８％弱　狭小賃貸住宅を見学して来ました。

公開日：2019年3月19日

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