【第8話】低属性サラリーマンが自己資金300万円で何を買うのか？区分ファミリーマンション編

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東京多摩在住のサラリーマン大家です。本格的に大家業を開始して丸1年経った所なので経験は浅いですが、これから賃貸経営を考えている方々の1歩を踏み出せる情報を発信していきたいです。主に今まで私自身が色々な先輩大家さんと出会って学んだ事、仲間に手伝ってもらい助けてもらった事、自分の考え方の変化などを書いていきます。

最近セミナーや平日も飲み会が入っておりコラムを更新できていなかったですが、妻に収益物件を購入して良いと言われてから実際に1軒目の戸建を購入にいたるまでを数回に分けて書いて行きます。
コラムなどを読んでいると、簡単に融資がひけそうな気がするのですが私はそんなに甘く無かったです(-_-;)

まずは区分マンションから見始めましたが…？

妻へのプレゼン？で承認を得て、まず考えたのが

私の実家が現在昭和40年代築の分譲マンションに住んでおり、建て替えの際に同規模の建物が建たない物件に住んでいるので、その周辺に将来住んでもらえるようなファミリータイプの区分マンションを購入しよう！と思い見に行きました。

物件は実需メインの区分マンションを買取してからリフォームしてから売り出す会社が専任で扱っており神奈川県多摩区登戸駅10分、1階2階メゾネット63㎡、築36年、1280万円管理費、修繕積立金　3万円弱　総戸数18戸、修繕積立金積立額が600万円程度建て替え時に建ぺい率、容積率に若干の余裕があるという物件でした。

後にフルリフォーム後2180万円で売りに出していて1か月位で売れてました。

前所有者が猫を飼っていたとの事でフローリングに穴が開いていたり？
お風呂以外はすべてリフォームしないと（業者見積で300万円位）貸し出せないような状態でした…^^;

取りあえず10万弱位で貸し出せそうだとの事と多少の指値はききそうだとの事で地元の信金、地銀を回ってみました。

初めての銀行回りと収益物件の収支計算

物件を見たのちに家の近くにある地銀、信金の2行を回ってみました。
結果から言うと審査の土俵にも上がりませんでした（笑）

地銀は耐用年数内で融資が組めるのであれば物件次第では検討出来るが、この物件では収支が回る気がしないので厳しいとの事

「物件単体で黒字が出せない物件に融資は出せない」

と厳しい言葉をいただきました。

信金は物件のマイソクを見てニコニコしながら、当行では地主さんの土地活用以外の不動産事業に対しては消極的なんですと門前払いに近い形でした。（本当はそんな事無いみたいです）

大家業を始めて1年半経った今では当たり前に分かる事なのですが、その時の私の考えとしては妻名義の戸建の家賃収入が90,000円位あるから、この物件で月2万円位赤字が出ても全体ではプラスだから大丈夫でしょう？
位の甘く軽い気持ちで考えていました。

また失敗した時に言い訳が出来るように実家の近くで考えていたんだと思います。

それから物件の金額や築年数などを打ち込むと収支計算が出来るものをダウンロードして、打ち込んでみるも、どうやっても黒字になりません（笑）

結局600万円位じゃないと採算が合わないなと思い、その旨を正直に業者さんに伝えてお断りしました。

その時はどうやったら銀行から借り入れが出来てなおかつ利益がきちんと出せる耐用年数内の物件を見つけれるかという事ばかり考えていましたので、不動産サイトのコラムニストなど共感できる人のは何時間も掛けて読み漁っていました。

ちなみにその時は現金で不動産を購入出来るという事を考えていなかったです。