地主系大家の家督相続的志向の相続対策 相続税対策の古典的な方法でもあり定石は不動産の嘘とホント|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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地主系大家の家督相続的志向の相続対策 相続税対策の古典的な方法でもあり定石は不動産の嘘とホント

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第8回 相続の準備は合わせ技
「賃貸物件を取得して相続対策」というのは、富裕層の方には必ずというほどオファーがあると思います。しかし、それを子細に検討してみると...。
 不動産賃貸は、相続準備のひとつの方法ですが、唯一の方法であるわけではありません。終点はまだまだ先にあります。

ほとんどの人がやってる話

 前回のコラムで、所得税・法人税・相続税の知識があると、相続にとってたいへん有利である、ということを書きました。
 
 相続税対策の古典的な方法でもあり、「定石」とされているのは、不動産を利用する方法です。おそらくこれをお読みのほとんどの方が、不動産賃貸業をされているでしょう。
 
「保有する土地の上に賃貸住宅を建設することで土地の評価が下がります。借入をしてその事業をすると、借入分が全額控除されるので、なお効果が上がります。やってみませんか?」
 
 という、勧誘や紹介を受けた方は多いと思います。
 気をつけてください。これは、半分はたしかにほんとうですが、もう半分は(私は)「嘘ではないけれど、100%真実というわけでもない」と思います。
 

よくよく検討してみると...

 土地の上に建物(例えば、賃貸住宅)を建てて貸し付けると、その土地は貸家建付地の評価減を受けられます。また、他にどんな財産をお持ちかにもよりますが、小規模宅地の評価減というのも併せて受けることができる場合があります。さらに、建物は固定資産税評価額の70%で評価されることになっています。

(固定資産税評価額は、一般に建築価格(簿価)よりはるかに低い。ただし、スタートしてから3年までは時価評価

 簡単にいうと、アパートを建てると、土地であれば本来の評価である「路線価」や「倍率」による評価、建物であれば帳簿価格よりも、双方とも低い価額で評価されるから相続税の圧縮にプラスに働くということなのです。
 これは、ケースによって例外もあり得ますが、まず間違いのないことだと思います。

 一方、借入をするとそれが全額控除の対象になると思いこまれている方もいますが、注意が必要なのはここです。
 たしかに、計算上、負債があれば資産総額から全額控除されます。しかし、子細に見ると、借入をすることによって現金預金がいったん増え、それが、賃貸住宅の建設代金として支払われ、固定資産に変わるわけですから、簿記的には、借入が増えても資産も増えていて±0なのです。(自己資金が入っていても、流動資産が固定資産に変わるだけで、同じ考え)

 正味では、取得価額(建設代金)と、先ほどの評価減を加味した評価額との差額の分だけしか、「負債による」相続税の圧縮効果はない、というのがより正しい説明なのだと思うのですが..。(「取得した時点では」の話ですーー厳密にはもう少しくどく説明しないと正確ではありませんが)

 逆から言うと、「借金しなければ、資産も増えることはない。」ということです。資産が増えなければ、相続税の負担も増えるわけがないわけです。

 では、なぜ多くの方がそれでもこの方法をとるのか?

 それは、不動産賃貸業は、事業として成り立ちさえすれば、おそらくいちばんリスクの少ない安定した事業であり、事業としての存続年数も手入れしだいで販売業や製造業より一般的には長いからだと思います。

 また、そうした堅い事業なので、金融機関からは返済期間を長くとった融資を受けることができ、少ない手元資金でレバレッジをかけた事業ができるからなのでしょう。

 だから、大切なのは「借入をすること」ではなく、「不動産賃貸が事業として成り立つ、成り立ち続ける」というその1点なのだと思います。安易な勧誘は要注意だと思いますよ。

 いい話だと思って言われたとおりにやったら、「相続どころではなく、借金で首が回らなくなった」、とか、あとから気づいて計算しなおしてみたら、「そんなことしない方が相続税の支払いは楽だった」ということがないとはかぎりませんので。

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更新日:2017年11月22日 (公開日:2017年10月18日)

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