入居者との一体感が売りの賃貸経営~ライバルである同じような建物と比較して優位性をアピールする~|新井 惠

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入居者との一体感が売りの賃貸経営~ライバルである同じような建物と比較して優位性をアピールする~

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不動産管理 新井 惠

ビルメンテナンス業から賃貸住宅管理にかかわらせていただいています。不動産管理のなかでも違った視点から、賃貸経営について書かせていただきたいと思います。

賃貸物件があって、それを入居したい人に貸すというのが賃貸経営でありますが、もうそれだけでは賃貸経営は成り立たなくなってきました。それぞれのアパートの特色を出して、入居者が住みたいと思ってもらえる部屋を提供することが、これからの賃貸経営ではないかと思います。つまり、それぞれのアパートの売りである特色を出さなければ、どのような商売もうまく行かないと思います。

つぶれていく店

何か商売を始めたいとラーメン店を起業しようとやってみたものの、開店から1年未満で閉店していくお店が全体の4割あるということです。
1年を乗り越えたとしても3年を超えて営業しているところは15%ということで、ラーメン店で生き残れるところは20軒のうち3軒しかないということになります。

ラーメン店は設備投資にしても簡単に開業できることから、始めてみたものの味に特別な特色がない限り固定客を取り込むまでには時間がかかります。

だからといって味に特色をもたせても、ラーメンを食べてみてお客様が美味しいと感じてもらえなければすぐに飽きられるし、継続させるのは難しいということになります。

これは賃貸経営にも同じようにいえることで、お客様のニーズに応えるようにしなければ、自分のこだわりやただ建てただけでは賃貸経営もうまくいきません。

中間経費

建設当時の利回りばかりに気を取られて、実際に経営が継続できるかどうかを考えなければ破綻してしまいます。
つまり、経営を継続させるためには最初の投資費用以外にも中間経費がかかるということで、入居者がこの賃貸物件に住みたいと思ってもらい続けるためには中間経費が大事なことなのです。

中間経費とは、建物に対する維持管理費が捻出できなければ建物の質は落ちて、入居者の属性も落ちて賃貸経営としては負のスパイラルに陥ってしまいます。

空室が増え収入見込みが下がることで、最初の考えと違ってきたということになって起死回生に家賃を下げたりしたとしても、建物の維持管理がおろそかになれば、お客様は離れていってしまうのです。

だから、賃貸経営を始める人は商売の基本をしっかりと考えたうえで、いかに利益を継続して出すことができるかを考えることが第一義にやらなければならないのです。

更新日:2018年9月25日 (公開日:2018年1月8日)

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