更新拒絶の「正当事由」の概要｜櫻田 真也

更新拒絶の「正当事由」の概要

ただ遅滞なく異議を述べただけでは，みなし更新を阻止することはできません。

異議を述べるためには，「正当事由」の存在が必要です。

この「正当事由」について，旧借地法では，「土地所有者（地主）が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由がある場合」としか定められていませんでした（4条1項但書）。

しかし，判例では，地主のみならず，借地人の土地を使用する必要性も考慮すべきことが示されていました（最高裁昭和37年6月6日判決）。

そこで，その後に制定された借地借家法では，6条において，正当事由の判断基準が明記されることになりました。

すなわち，借地借家法上，

①地主及び借地人が土地の使用を必要とする事情

②借地権に関する従前の経緯

③土地の利用状況

④地主が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

を考慮して，正当の事由があると認められる場合でなければ，異議を述べることができないとされています（6条）。

上記の①～④の要素は限定列挙であり，①～④以外の要素は，正当事由の存否の判断に影響を与えないことになります。つまり，正当事由が存在することは，①～④の要素のみによって証明しなければなりません。

また，①～④の要素がすべて同列・同等のものではありません。それぞれの要素で，重要度や比重が異なります。

概要としては，①が基礎となるメインの要素になり，②～④は①を補充する要素（特に④は他の要素を補完するもの）として位置付けられています。

正当事由に関する①～④の各要素の内容や具体例については，次回の記事で詳しく説明させていただきます。