都内某所に極秘物件の調査に行って来ました。|和田 寛

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都内某所に極秘物件の調査に行って来ました。

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大家 和田 寛

賃貸経営と不動産投資をしてる専業大家です。個人と不動産管理法人で物件を所有しています。常コミュニケーションを大事にして、適度なテナントリテンションを実施しています。

皆様、こんにちは〜♬専業大家コラムニストの和田寛です。
今回は家内と一緒に都内某所にある極秘物件の調査に行って来ました。
実際、皆様が購入検討する場合を想定して見て頂けると参考になると思います。
#物件購入 #現地調査

基本その1:最寄り駅からの距離

皆様、こんにちは〜♬専業大家コラムニストの和田寛です。
今回は家内と一緒に都内某所にある極秘物件の調査に行って来ました。

まずは、最寄り駅からの距離を実測します。
徒歩3分弱、悪くない。しかも物件は商店街の中で公道に面している。
最寄り駅は、某私鉄の急行停車駅で新宿まで10分足らず。

近隣には私立大学(TN大学・KS大学)があり、学生需要が見込める。
駅近辺はS区独特のゴチャゴチャ感があり、当に今のトレンド感が満載!
現況の古家は、旧鉄骨造で解体費用は買主負担?
然し乍ら、解体費用は想定内に収まりそう。

基本その2:レントロールを確認


仲介業者が提示してきたレントロールを確認する。
一階が店舗で坪単価@23,000とは、これ如何に?
ハッキリ言って、一階は飲食店ありきか?

二階〜四階レジ部分は、近隣相場に適合している。
然し乍ら、五階はエレベーター無しのロケーションではこの賃料は絵に描いた餅?
五階の二室に関しては、其々@5,000ダウンか?

 

基本その3:近隣業者にヒヤリングする。


既に取引のある近隣管理会社に物件情報を確認する。

総論は客付けは難しくはないが、下記の要件をクリアする必要があると指摘を受ける。
1 キャッシュフローを考えれば、一階店舗賃料は肝である。
 よって、より詳細な市場調査が必要になる。

2 間取り25平米前後は、学生向きではなくヤングサラリーマン向けと考える。
 オートロック、宅配ボックス、無料Wi-Fiは必須アイテム。

プロの見方は厳しいデスねぇ💦

とても勉強になった一日でした。


                      専業大家コラムニスト 和田 寛

公開日:2019年8月6日

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