民泊新法の申請方法や流れとは？届出前に確認すべき点・届出においての注意点！-不動産賃貸経営博士-

外国人観光客の増加による宿泊施設の不足や民泊サービスの急速な普及により、2018年6月15日に施工完了された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」。民泊新法の施行から半年経ったが件数の伸び悩みやトラブルの課題が出てきました。
不動産オーナーが民泊をこれから始める際に注意すべき点や問題点など、弁護士から見てどのように感じているのか、聞いてきました！

Q.1 住宅宿泊事業法（民泊新法）の特徴

ここ数年、外国人を含む旅行者の増加に伴い、個人宅や投資用マンションを宿泊等に利用するという民泊サービスが日本でも急速に普及してきました。そのような多様化する宿泊ニーズ等へ対応する必要が生じています。
他方、民泊サービスが普及することにより、ゴミ出し等公衆衛生の問題や、地域住民等とのトラブルも生じることも増加しており、公衆衛生の確保、地域住民とのトラブル防止、無許可で旅館業を営む違法民泊等へ対応する必要も生じています。
そこで、従来の旅館業法が改正されたほか、民泊に関し、住宅宿泊事業法が制定されました。

(1) 住宅宿泊事業法では、制度の一体的かつ円滑な執行を確保するため「住宅宿泊事業者」、「住宅宿泊管理業者」、「住宅宿泊仲介業者」という3種の事業者を位置付けており、それぞれに対して役割や義務等が決められています。

たとえば、家主居住型の住宅宿泊事業者は、住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置（衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示等）が義務付けられています。
また、家主不在型の住宅宿泊事業者は、上記措置を住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています。


(2) 次に、住宅宿泊事業法上の住宅宿泊事業を行おうとする者は、後述するように、都道府県知事等への届出をすることで、同事業を行うことができます。

この点、類似の旅館業法の簡易宿所営業や、特区民泊を行う場合、許可（本来禁止されている行為を適法に行うための行政の行為）を要する点で、これらと比較して、緩やかな要件で住宅宿泊事業を行うことができるといえます。


(3) 他方、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる日数が、1年間で180日を超えない範囲で行うことができる点で、かかる制限のない旅館業法上の簡易宿所営業や、特区民泊などとは異なっています。

Q.2 民泊申請の方法・流れとは？（必要な書類等）

住宅宿泊事業を行おうとする者は、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等（都道府県知事に代わり、保健所設置市の長（政令市、中核市等）、特別区の長（東京23区）が届出の受理・監督・条例制定事務を処理できる）への届出が必要となります（法3条1項）。

(1)届出前に確認すべきことがら
住宅宿泊事業の届出をしようとする者は、届出の前に、下記の事項等について確認をしておく必要があります。

①届出者が賃借人及び転借人の場合は、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているかどうか。

②マンションで住宅宿泊事業を営もうとする場合には、マンション管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか。
規約で禁止されていない場合でも、管理組合において禁止の方針がないかの確認が必要となるため、上記方針がないかどうか。

③消防法令適合通知書を入手しておく。


(2)届出において注意すべきことがら
ア 届出は、住宅宿泊事業を営もうとする住宅ごとに必要です（法3条2項）。
住宅宿泊事業を営もうとする住宅とは、「台所、浴室、便所、洗面設備」が設けられている単位が最小単位となります（規則第1条）。

イ 住宅宿泊事業を行おうとする者は、届出に際し、住宅宿泊事業届出書（法3条2項）を作成します。
所定の様式の届出書に、商号、名称又は氏名、住所等約20項目程度の記載事項を記載します（法3条2項、規則4条2項、同3項）。
なお、届出書の様式は、観光庁の民泊ポータルサイト内「住宅宿泊事業法（関連法令・様式集）」のページからダウンロードすることができます。

ウ 住宅宿泊事業を行おうとする者は、上記届出書に、以下の各添付書類（入居者の募集の広告等住宅が居住要件を満たしていることを証明するための書類、住宅の図面等）（法3条3項、規則4条4項）を添付して、届出書と併せて提出する必要があります。


I住宅宿泊事業を行おうとする者が法人の場合
① 定款又は寄付行為
② 登記事項証明書
③ 役員が、成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書
④ 役員が、成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
⑤ 住宅の登記事項証明書
⑥ 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
⑦ 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
⑧ 住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積、非常用照明器具の位置、その他安全のための措置内容等、安全の確保のための措置の実施内容）
⑨ 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
⑩ 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
⑪ 区分所有の建物の場合、規約の写し
⑫ 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
⑬ 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し
⑭ 欠格事由に該当しないことを誓約する書面

II 住宅宿泊事業を行おうとする者が個人の場合
① 成年被後見人及び被保佐人に該当しない旨の後見等登記事項証明書
② 成年被後見人及び被保佐人とみなされる者並びに破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書
③ 未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書
④ 欠格事由に該当しないことを誓約する書面
⑤ 住宅の登記事項証明書
⑥ 住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類
⑦ 「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類
⑧ 住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積、非常用照明器具の位置、その他安全のための措置内容等、安全の確保のための措置の実施内容）
⑨ 賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類
⑩ 転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類
⑪ 区分所有の建物の場合、規約の写し
⑫ 規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類
⑬ 委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し


(3) なお、住宅宿泊事業の届出は、原則として民泊制度運営システムを利用して行うこととしています。

Q.3 なぜ手続きが分かりにくいという現象が起きてしまったのか。

上記したうち、届出書については所定の様式にしたがい作成することとなります。他方、上記のとおり、法人及び個人のいずれも、届出書に添付すべき書類の種類が多いといったことが、「分かりにくい」との印象を持つ一因となっているように思われます。

また、自治体によっては周辺地域への説明会の開催を義務付けているため、届出さえすれば経営ができるとは限らないといった点も、ありそうです。

さらに、政令、省令、告示、のほか厚生労働省、観光庁が定める住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）を参照しつつ、適切に住宅宿泊事業を行う必要があることから、参照すべき法令が多岐にわたる点で「分かりにくい」という印象を持つかもしれません。

このような添付書類、関係法令が多岐にわたる理由は、上述した住宅宿泊事業をするうえで重要な、公衆衛生の確保や地域住民等とのトラブル防止、無許可で旅館業を営む違法民泊等へ対応する必要という面を重視しているから、と思われます。

Q.4 年間営業日数の上限１８０日（泊）というルールがありますが、日数制限の算定のポイントは？

(1) 住宅宿泊事業は、宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる日数が、1年間で180日を超えない範囲で行うことができます（法2条3項）。
この1年間とは、毎年４月１日正午から翌年４月１日正午までとされ、１日とは、正午から翌日の正午までとされています（規則3条）。


(2) この日数は、宿泊者を募集した日数ではなく、実際に宿泊者を宿泊させた日数で算定します。


(3) 宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させた実績があるのであれば、短期間であるかどうか、日付を超えているかどうかは問わず、１日と算定されます。


(4) 「人を宿泊させた日数」とは、住宅宿泊事業者ごとではなく、届出住宅ごとに算定します。このことから、複数の宿泊グループが同一日に宿泊していたとしても、同一の届出住宅における宿泊であれば、複数日ではなく、１日と算定します。

また、住宅宿泊事業者の変更等があったとしても、人を宿泊させた日数を通算します。このため、住宅宿泊事業を新たに営もうとする者は、当該期間における当該住宅の宿泊実績について、届出先の都道府県又は保健所設置市等に確認する等の対応を自ら講じることにより、意図せずに法令に違反することのないようにすることが求められます。


(5) なお、営業日数の上限については、条例により独自の規定を定めることが認められていますので、条例も参照してください。