賃貸マンション・賃貸アパートの入居募集～入居までの流れ-不動産賃貸経営博士-

入居者募集の重要ポイントとは？

賃貸経営をしていく上で、入居者募集は重要なポイントです。 建物がある限り入居者の入替えは絶えません。 ここでは、入居者募集中の大家さんとしての注意事項・流れを順に説明します。

入居募集～入居までの流れ

1.土地活用の計画を立てる

新築のマンションの場合には建築の段階で募集・管理を依頼する不動産会社を決めておきます。 （詳細は不動産会社の探し方）

既にお持ちのマンションに空室（解約）が出た場合には、付合いのある不動産会社に空室が出た事を連絡します。 解約の届出は入居者が直接不動産会社にすることが多いようです。大家さんが知る前に不動産会社から解約が出ましたという連絡がきた場合にはそのまま募集をお願いすると良いでしょう。（詳細は解約について）

2.新家賃の設定・不動産会社に募集の依頼

新築マンションの場合、不動産会社の方と相談の上家賃を設定します。大家さんからすると高い家賃の方がうれしいと思いますが、不動産会社の方とよく打ち合わせをしながら設定してください。 ご自身の賃貸物件は周辺物件よりも高く評価をし過ぎ、間違った家賃査定をする大家さんも少なくありません。 あまり高すぎますと入居者との信用関係においても又、その後の収支計算においてもうまく行かなくなりますのでその点を肝に銘じ設定してください。 ⇒空室にまつわる相談・トラブル事例

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複数の不動産会社に家賃査定を依頼すると不動産会社からの大家さんに対するアピールとして危険な家賃の高騰の査定になることがあります。
⇒ 不動産管理会社の探し方・選び方～上手な付き合い方

既存の建物に関しては解約時に以前の家賃に対し、現在の地域周辺相場と照らし合わせた上で設定します。又、建物の築年数（老朽化）や時期及びリフォーム状況なども考慮した上で適正な家賃設定を行います。

既存の建物に関しては解約時に以前の家賃に対し、現在の地域周辺相場と照らし合わせた上で設定します。又、建物の築年数（老朽化）や時期及びリフォーム状況なども考慮した上で適正な家賃設定を行います。

家賃設定は時期によっても違う！？
入居者の入替えなどにより、ある程度の築年数が経った建物、または退去した時期（募集の時期）により家賃の値下げを考えなくてはならない場合もあるようです。

3.リフォームの手配

退去後、次の入居者の為または建物維持のためにリフォームを行います。（詳しくはリフォーム会社の探し方） 解約が決まってから退去するまでの期間は一般的に約1ヶ月～2ヶ月といわれています。その間にリフォーム会社の手配をし退去後速やかに作業できるように準備しておきましょう。リフォーム期間は退去後1週間～3週間程度を目安にしておくと良いでしょう。（築10年以上経ってきた賃貸物件に関しては、室内の間取り及び、模様替え等を行うことが、賃貸経営安定のために考えていかなくては ならない業務といえます。）

4.不動産会社から紹介

不動産会社での募集方法：インターネットでの募集/雑誌での募集・・・など 不動産会社では、物件の資料を作成し、間取図や写真・地図などによって建物の特徴を紹介する事が一般的です。お客様にの希望条件に合った物件を紹介し、お客様が気に入った物件をご案内（実際に現地を見学）します。その際、空き状況の確認が不動産会社から入ります。

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常に連絡が取れるようにしておくことが大切！！
上記の内容のように、入居者を募集している場合には、不動産会社からいつ連絡が入るか分かりません・・・管理会社や一つの不動産会社に一括して募集を依頼しているケースは、問題有りませんが、多数の会社に募集を依頼している場合には、物件を紹介する都度確認の電話が入るようです。最近では携帯電話の普及により、大家さんも活用しているケースが増えてきています。

5.お客様のご案内

お客様が気に入った物件の現地・室内を実際に見に行きます。案内の方法は様々ですが下記の内容が一般的です。

1.不動産会社の担当が車または徒歩で案内するケース。
2.お客様が直接物件に行き見るケース。
3.大家さん立会いで物件を見るケース。

お客様を案内する際には、鍵の所在、または部屋の状況（前入居者が入居中の場合・リフォーム中の場合・リフォーム終了後の場合）の確認のため、あらかじめ連絡が入る事を理解しておきましょう。

鍵の管理！
管理会社等への委託をしていない場合には、大家さん自身で鍵の管理をする必要があります。特に最近では防犯上、鍵に対しての注意が重要ですので気を付けてください！では、入居募集中の鍵の管理についてはどうでしょうか？

1.募集をお願いしている不動産会社にあらかじめ預けておく。
何社かの不動産会社に募集を依頼している場合には、それぞれに鍵を預けると良いでしょう。但し、あまり多くに預けてしまうと後々引き上げるときが面倒な事も！もしひとつの会社に預けるのであれば建物から一番近い会社にお願いすると良いでしょう。その際、他の不動産会社には○○不動産に鍵を預けていると伝えておきましょう。 入居者が決定した場合には他の不動産会社に預けている鍵は引き上げる事！

2.大家さんが保管。物件の紹介の都度不動産会社に取りにきてもらう。
物件の近隣に住む大家さんにはこの方法が安心かもしれません。但し、常に家にいる状況でなければいけませんので注意してください。 この場合、物件の近隣に住んでいる場合には問題ありませんが、少し離れている場合には不動産会社が嫌がるケースが多いようです。物件は紹介したいけど鍵の手配が面倒！？何てことも・・・。

3.不動産会社からの連絡を受けた時点で鍵を開ける。
こちらも建物の近隣の大家さんに限るかもしれませんが、不動産会社からするとお客様の案内をするにはスムーズな方法かもしれません。 開けっ放しに注意！！以前は、鍵を開けっ放しという建物はめずらしくありませんでしたが、最近は物騒な世の中ですので開けっ放しはお薦めしません。空き部屋でこっそり人が生活していたなんていう気味の悪い事件も実際にあるようです。

4.玄関ポストに設置
安全策では有りませんが、やむを得ず留守にする場合にはこのような方法もあります。玄関ポスト（新聞受け）に紐でぶら下げたり、鍵のついたポストに設置しかぎ番号だけ不動産会社に知らせておくという方法もあります。（あまりおすすめはできませんが・・・）

大家さんの住んでいる場所、普段の生活をよく考慮した上で、上記のいずれかの方法で鍵の管理をしましょう。新築の建物の場合、工事中・引渡し以前に現地を見に来る場合があります。その場合には不動産会社から直接、現場の工事の方に連絡をいれて見ることもあるようです。

6.不動産会社から申込の連絡

不動産会社ではお客様が物件を気に入ったら申込の手続きをします。その際、大家さんに申込が入った旨を伝え、必要内容を記載した『入居申込書』をお渡しします。（FAX・持参・郵送など）

申込書のダブリに注意！
例えば、ご家族で建物を管理している場合、だんな様がある不動産会社から申込を受け承諾。自宅では奥様が他の不動産会社から申込を承諾している・・・などと言うケースもあるようです。この場合、両者が承諾しているわけですから、今更、他で申込を受けていました・・・などと言うのも失礼な話しです（実際不動産会社は困ってしまうでしょう。）事前に申込が入った場合の家族間のやり取りやまたは申込を受ける窓口はひとつに絞っておくと良いでしょう。

こんなことも！？
具体的なお客様を連れて不動産会社から家賃の交渉又は敷金や礼金の交渉をされる場合があります。無理な内容に答える必要は有りませんが、良いお客様が早く入ってくれる事が何よりです。 また、入居者との面識を希望する場合にはあらかじめ、不動産会社に連絡しておくと良いでしょう。 但し、面接などというように硬くしてしまうと、嫌がる入居者もいるようです。簡単な顔合わせまたは「物件を見に来た時にちょっと寄ってね・・」くらいの感じの方が良いかも知れません。

7.入居審査について

不動産会社から入居者に関する申込書（氏名・年齢・職業・収入・家族構成・保証人・・・など）が届いたら大家さん自身で内容を確認します。 職場の在籍確認、保証人様の確認については不動産会社の担当が代行して行うことが一般的です。最近では保証人が取れない人、又は、本人に収入が少ない人などに対して｢保証代理会社」というものが利用されてきています（入居者の負担で加入）。審査の方法は不動産会社によって異なりますが、基本的には大家さんが納得するかどうかですので、家賃滞納など入居後のトラブルを防ぐ為にはきちんと確認し理解する事が必要です。
⇒家賃滞納トラブル相談事例

8.契約書類

賃貸人（大家さん）と賃借人（入居者）双方の署名・押印をした契約書を交わします。以前は契約の際に三者立会い（大家さん・入居者・不動産会社担当者）で行っていた事も多いようですが、最近では郵送により書類のやりとりで契約を履行させることが一般的です。

一般的な契約書類 賃貸借契約書(不動産会社の書式によるものが一般的。双方の署名・押印が必要) 入居者住民票(入居者全員の住民票。外国籍の人などは外国人登録証などで代行。) 収入証明(源泉徴収表または給与明細の写しなど、在籍と収入の確認をします。) 保証人印鑑証明書(保証人が承諾しているかどうかを確認。契約書には実印を捺印します。) その他(本人及び保証人、または法人などの信用確認をするための書類等)

9.契約に関する費用

契約の際にかかる費用は入居者から直接不動産会社に支払われ、不動産会社が大家さんにお渡しします。 敷金または保証金/礼金/前家賃…等 その際、不動産会社から振込みで支払われる場合と持参する場合がありますが、遠方で無い場合、極力持参をして頂いた方が不動産会社の契約進行上の話を聞くことが出来たり、意思の疎通を図るのことにも繋がりますのでより良いと言えるでしょう。 またその際、不動産会社に支払う諸費用等など相殺されて支払われる事が多いようです。費用明細書等は確定申告及びその後の管理において必要となりますので必ず保管しておきましょう。

10.鍵交換

最近では入居者の入れ替わりにおける鍵の交換においては「大家さんの義務という絶対的な法律」では決められてはいませんが、新しい入居者に気持ちよく生活して頂く上での大家さんとしての常識的な管理として鍵交換費用を大家さん側において負担することがベストでしょう。

11.入居

入居完了！入居後は『入居～更新・解約の流れ』をご覧下さい。部屋数が多い場合には、どの部屋に誰が住んでいるのかなかなか把握できない事が多いでしょう。マンション用のファイルなど、大家さん自身で管理するファイルを作成する事をお薦めします。 申込書、契約書、費用明細書など部屋ごとに分けておくといざと言うとき役に立ちます！

様々な人が共同生活をする賃貸マンション！入居後の家賃滞納や近隣問題、トラブルや悩みも色々あるでしょう。 そんな方は『入居中のトラブル事例と対策』をご覧下さい。