不動産投資と節税のあれこれ～大家の節税、法人設立経験談-小さな積み上げが確実に有効な節税につながる～｜Hisashi

一般人が税金のことを書くのは、税理士法に抵触する恐れがあるのでなかなかに気を遣うのですが、随時掛かり付けの税理士にも確かめながら、書き進めたいと思います。

＜00＞はじめに

　筆者は、40歳頃不動産投資(賃貸経営)を始めましたが、既に実需マンションのローン返済に喘いでいたので、額の大きな一棟ものにはついぞ縁がなく、都心立地のワンルーム区分物件を買い進めました。

　51歳で勤め先を早期退職したものの、独立するには心許ない懐具合で、一応兼業が認められる嘱託員に留まりながら個人事業の開業を届出。
　年収は、賃料収入の方が多かったのでそちらが「主たる収入」となり、嘱託員の方は税込200万(年収)にも届かない報酬。残っているローン返済の遣り繰りをバランスさせながら、どちらかと言うと「カツカツ」の賃貸経営をしてきたように思います。

　嘱託員は年限５年だったため、56歳で完全に野に下り、それじゃあ、と会社設立。自宅の建て替えとともに賃貸併用住宅として、その建物を法人所有としました。それも、借主が法人、その保証人が法人代表者という体裁を整えるためで、年齢的にも親族に保証人を頼めないためのやむを得ない選択肢でした。
　実際、建て替えを考えた折に税理士に相談しましたが、
　「今の規模だと、個人の方がやや有利かな。」
と言われたのを覚えています。ただ一方で、
　「でも、法人を作ったところで、あとあと苦労を引きずるってほどでもないけどね。」
とも言われ、正直なところ法人設立は不安混じりのＧＯサインでした。

　今年(2017)、その会社は６期目を迎えましたが、税理士さんには、
　「７・８戸程度までの不動産賃貸業なら、普通は個人です。」
と言い切られてしまいます。特に、筆者自身の年齢のこともあって、賃貸併用法人物件の借入期間を20年で組んでいるのですが、
　「毎月の返済額が、この規模の経営にしては多めですね。」
とも言われてしまいました。
　「だから手元に金が残らないのか。」
と、決して用意周到計画的な投資ではなかったことを思い知るわけですが、結果、

　賃貸投資(経営)で給与以外の収入を得る
　　↓
　早期退職しても何とか遣り繰りできる
　　↓
　投資を拡大し、法人化も実現

という、文字だけで見ると一見理想的な発展拡大に見えながら、実際にはちっとも潤沢な余裕ある経済基盤を実現しているとは言い難い現実があります。

　当然のことながら、毎日家計簿を睨み、経費計上に神経を尖らせ、金融機関にはリスケ交渉を行い、小規模共済や倒産防の制度を活用し、最終的には確定申告段階で差し引ける各種控除も視野に入れて、やっとの思いで黒字化しているという印象を強く持っています。

　ただ、そうした日々の奮闘は、結果的には知らず知らずの内に節税のための対策を打っていることになっているようです。

　本コラムを、縁あって書くことになりましたが、タイトルが「結果としての節税あれこれ」とあるように、これまで筆者が実践したことを振り返って、
  「ああ、あれについて初めから知っておけば、もう少し節約できたかな？  あるいは無駄な出費を抑えられたかな？」
というようなことを綴ってみようと思います。

　よく言われるように、経費の積み上げがどんな場合でも節税になるわけではありません。
　例えば、消費税を考慮しなくて済むように、年間800万円の家賃収入があったとしましょう。1000万に充たないので、事務所貸しや駐車場賃貸収入でも大丈夫です。経費が400万円の場合と500万円の場合を比べてみます。

　年収　8,000,000
　経費　4,000,000
　BTCF　4,000,000
　税金　　800,000 (所得税率20％)
　ATCF　3,200,000

　年収　8,000,000
　経費　5,000,000
　BTCF　3,000,000
　税金　　300,000 (所得税率10％)
　ATCF　2,700,000

　※ BTCF 税引前所得 Before Tax Cash Flow
　　 ATCF 税引後所得(手残り) After Tax Cash Flow

　税率の境目で、やや逆転する部分はあるかも知れませんが、税引後の手元資金が多い方が、今後の投資拡大に有利なことは目に見えていますから、この数字の持つ意味は最初にしっかり頭に入れておきたいところです。

　ただ、控除の対象で経費扱いにはなるものの、簿外に資産が積み上がる小規模共済のような費目もありますから、同じ「支出」でありながら「有用な経費」と「ムダな経費」があることは知っておくべきです。

　筆者の場合、年間の収入全体に占める割合では賃貸収入が一番大きいのですが、「営業等」一般の事業も手掛けていますから、コピー機のリース料だとか、サイト運営のためのサーパー費用とか、日常業務に必須な通信費・交通費等、いろいろと経費を寄せ集めると、どうしてもマイナスが大きくなります。
　でも、先々の運転資金や新規物件の取得の際、金融機関から借入を拒否されないよう、黒字を実現すべく何とか遣り繰りしているのが現状と言えます。

　ということで、ドーンと一発数百万、なんて規模の話とは縁遠いのですが、小さな積み上げが確実に有効な節税につながる、というお話を。
　現在、

　第00回 はじめに(今回分)
　第01回 経費を知る(考え方の基本)
　第02回 経費を知る(サラリーマン大家の場合)
　第03回 サラリーマン大家は無借金家賃年収500万を目指す
　第04回 駆け出し個人事業主
　第05回 勤め人 vs 事業主
　第06回 nanaco税金払いの小技
　第07回 プライベート・カンパニーの設立
　第08回 どうしても「二足のわらじ」になってしまうわけ

　という具合に予定しており、冒頭に書いた筆者自身の経験をザッと振り返りながら、何とか赤字にしないよう必死で「お勉強してしまった」経験を述べる予定です。編集部からは「週イチ３カ月くらい」とお話を頂いており、第09回以後は今のところ未定です。
　内容が読者の皆さんの興味を引くようであれば、どうぞよろしくお付き合い下さい。