節税の第一歩は、賃貸経営事業を行っている意識で経費を知ること~結果としての節税あれこれ~|Hisashi

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節税の第一歩は、賃貸経営事業を行っている意識で経費を知ること~結果としての節税あれこれ~

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大家 Hisashi

職域年金受給1年前となり、やっと「少しはラクになるかな」と、一息吐いています。サラリーマン大家→個人事業主→会社設立と、書けば順調に見えるものの、「いつもカツカツ」で生きてきた気がします。これまでの経験を、節税面から振り返ってみようと思います。

 画像は、今年(2017)6月半ば時点で想定される、来年(2018)2月の確定申告(個人)の予想です。自分で記帳(会計ソフト入力)しているから把握できることですが、正直「税理士に任せちゃって時間を浮かせた方がいいんじゃないか?」と、いつも迷い悩みます。

<01>経費を知る(考え方の基本)

 下の表は、確定申告の主要なデータ(金額)入力部分をコンパクト化したものです。
 筆者は現在は専業大家なので、不動産収入が大きく、給与収入は30万(見込み)ほどですが、サラリーマン大家さんであれば給与収入部分がもっと大きくなるでしょう。投資を始めたばかりであれば、不動産収入部分が小さく(ワンルーム1戸であれば年間で80万とか)、投資を拡大するにつれこの部分も大きくなっていきます。


 筆者の場合は、この表では個人事業主扱いですので、「所得/営業等」でマイナスを計上し、不動産との損益通算で課税所得を抑え、認められている控除とほぼほぼ相殺されるよう調整して黒字に持ってきます。
 固定資産税や国民健康保険の納付書が届くと、翌年3月までの主立った税金類の支払見通しが立つのですが、その時点で既に翌年2月の確定申告の所得税3~4千円という見込みが付いてます(国民年金、国民健康保険の翌年1~3月分を、年内12月までに払う予定で計算)。残り半年で、

・あれこれ経費の積み上げで課税所得を減らす

・突発的な修繕などが発生したら、1~3月払い分の年金や国保を納期限通り1月以降(来年)
 払いにするなどで調整する

といった「作業」により、結果として所得税ゼロ連続◯年達成、なんてのを目指します。(前回数字で示したように、手残りが少ないということは、たとえ税金が少なかったとしても、決して経営的に褒められたものではありません。)

 さて、筆者は節税でようやっと黒字決算を実現しているようなものですが、それは個人事業という立場にあるから可能なことで、誰もが初めからそうした自由度の高い経費操作、節税対策ができるわけではありません。特に、

・サラリーマン大家で、本業との兼ね合いに神経を使う立場

・まだ規模が小さくて青色控除の65万円を計上できないような段階

では、なかなかに経費の積み上げもままならないことがあります。
 が、そうした制約の多い時こそ、神経を研ぎ澄まして「経費」について考えるべきです。
 節税の第一歩は、経費を知ることから始まるからです。

・賃貸管理会社へ払う家賃集金代行委託料。
・建物管理会社へ払う月額管理費。
・区分マンションの場合は修繕積立金も税引き前費用に計上可。
・管理組合総会参加のための交通費。
・賃貸管理業者(家賃集金代行など)への盆暮れの贈答品購入費用。
・賃料入金確認の記帳に行くための交通費。
・税理士に相談や決算申告を頼む際の相談料、支払報酬料。
・減価償却費
・損害保険料(地震保険は前払いで5年掛けて経費化)

 以下、グレーゾーンに入っていきますが、(つまり、場合によっては経費にできる場合もある、というもの。)

・不動産関係のセミナーに参加した折の受講費、交通費。
・そのセミナー終了後の懇親会会費。
・関連書籍の購入費用、そのために掛かった交通費。
・次なる投資物件を見に行くための交通費。
・経理のためのパソコン(備品)購入費。
・そのパソコンのソフト、関連書籍。
・物件を見に行った時、不動産業者と連絡を取り合う必要から携帯代。

などなどが計上できると考えられますが、重要なのは減価償却費のように、

 「手元からお金は出ていかないけれど経費には計上できる費用」

の存在。あるいは、

 「個人で使っていたが、どこかに事業利用の要素が見出せないか」

という発想です。基本は、

 「たとえ1戸のワンルームでも、賃貸経営事業を行っている」

というスタンスを持つことです。街中を歩いていて、

 「あ、○○物件の家賃振込に使っている銀行だ。出張の途中だけど、入金されてるか、ついでに記帳しよう。」

というのは、時間の節約という点では合理的な行動です。
 しかし、会社勤務の出張と、自宅が事務所である賃貸経営業の経済活動は本来別のものです。

 「ついで」ではなく、

 「自宅から一番近いその金融機関に入金確認の記帳をしに行った。隣の駅にしかない金融機関なので、往復360円の交通費が掛かった。」

と考えるべきなのです。

 実際には毎日の会社通勤の途次に「ついで」で(つまり定期券移動の範疇で出費ゼロ)記帳に立ち寄るのですが、

 「敢えて、自宅近くの目的金融機関に記帳に行った」

と考えてみて下さい。(「実際に記帳したのはこの支店だから」と言って、片道何百円も掛かる往復費用は不自然です。賃貸経営の事務所は自宅を中心に考えます。)
 同じように、管理組合の総会なども、物件所有者として出席は当然の義務(権利)、と考えて往復の交通費を計上します。実際には行かずに委任状で済ませた場合は後から修正しますが、筆者の場合総会開催通知が来た段階では一旦「行く予定」で予算計上をします。

 なぜなら、重要なのは、

 「この物件に全うに付き合うなら、通常どれくらいの経費が必要か?」

を把握することだからです(固定費)。
 固定費がつかめれば、突発的な修繕(変動費)も対策を立てやすくなりますし、一部繰上返済の検討なども考えやすくなります。

 もちろん、時間に余裕のある時は、健康のために隣駅まで歩いて記帳に行き、実際にはタダで済んだ交通費を「記帳のため執行」と会計簿上は扱って、その実小銭貯金箱へ、なんて言うのも実利と健康の一石二鳥で楽しいかもしれません。
 (ただし筆者は多忙で、朝のウォーキングは5時頃、取引金融機関のATMは動いておらず、営業時間中に、経費となる交通費をちゃんと実行して記帳しています。まあこれも、今はサラリーマン大家でないから時間の融通が利いているわけですが。)

公開日:2017年7月31日

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