地主系大家の家督相続的志向の相続対策 被相続人の所有する「分けられない資産(不動産)」は「分けられる資産(金融資産)」に置き換わる?|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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地主系大家の家督相続的志向の相続対策 被相続人の所有する「分けられない資産(不動産)」は「分けられる資産(金融資産)」に置き換わる?

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第12回 相続対策第2弾の中味:教科書にない法人化(3回中の2)
 いわゆる「相続本」には、「法人化」は有力な手段として紹介されています。しかし、それでは間に合わないこともあります。(単に、自分の「いえ」の資産保有状況が合わないだけなのですが...)
 今回は、当家の「法人化」の具体的なオペレーションと「ねらい」をご紹介します。

無茶苦茶な要望

 当家に担当渉外行員とFP行員が2人で現れたので、私は、捨てがたい自分のバカ・プランを開陳しました。

 「とにかく、被相続人の持っているものを軽くしたい。でも、資産を手放したくはない。だから、自分で買う。でも、カネはない。しかも、もし貸してもらえても返せそうもない。でも、何とかしなきゃ死んでしまう。何とかなんないの???」

 自分で書いてて笑いますが、これ、「いみふ」ってヤツですよね。(でも、気持ちはわかってほしい!)

 もし私が逆の「聞く立場」だったら、間違いなく、「お客様、お気は確かですか?」と聞くでしょう。120%間違いなく...。

 ただ、話した相手は、メインバンクの行員ですから、さすがにそんな失礼なことは言いません。「なるほど、内容はわかりました」とかなんとか言って、2人で帰っていきました。

相俗嫌世の「メガテン」。。

 そして、何の連絡もないまま、2か月以上が過ぎました。
 まぁ、「これは無理だよね」と自分でも思ってましたから、何ヶ月連絡がなくても「そりゃそうだ。やっぱり無理だよ」しか思わず、問合せすらしませんでした。
 
 ところがです! 3か月ぐらいしてから、何と来たんですよ。そのFP行員が。しかも、今度は、いつもの渉外担当者ではなく、大手税理士法人所属のプロと一緒に!
 
 なおかつ驚くべきことに、「検討に時間がかかり申し訳ありませんでした。あなたのプランのここをこういう風に変えるときちんと成り立つことが確認できました」というのです。
 こっちこそ目が点です。
 
 要旨としては、

①まず、資本金の小さな株式会社を、主たる推定相続人である私が設立する
(多額の資本金は不要だったというのもあるが、設立時の資本金が1千万円以上だと、問答無用で第1期から「消費税納税事業者」となってしまうという事情もある)

②その会社が、評価のいちばん大きな土地を、全額銀行借入で被相続人から購入する

③被相続人所有のマンション1棟(建物部分のみ)を会社に「現物出資」する

④上記②③から上がる収益により、銀行借入である②の買取原資を15年計画で返済する

 というものです。(実は細かな個別的条件があって可能になったのですが、ここでは割愛します)

 これにより、被相続人の所有する「分けられない資産(不動産)」は「分けられる資産(金融資産)」に置き換わる、というわけです 。
 
 

更新日:2018年4月24日 (公開日:2017年11月16日)

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