【第12話】先月購入した津久井築古戸建の話　その２（内見編）｜G.Sakamoto

昨日は賃貸経営フェアの「これからの築古物件の買い方」座談会でお話させていただきました。聞きに来ていただいた方々ありがとうございます。
立ち見も出るほどの状況だったので緊張しましたが、先輩大家さん2人がうまくお話をしてくれたので無事伝えたい事は言えたかなと思います。
さて今回のお話は
前回ご紹介した相模原市緑区（旧津久井町）戸建
販売価格は450万円ですが、周辺の家賃相場を考えると諸費用、リフォーム代を含めた総予算は440万円
取りあえず指値が効きそうな感じなので現地を見に行ってみます。

物件を拝見する時に心掛けている事

かなり暑かった7月初旬の日曜日、妻と子供達を連れて不動産会社に行きました。
まずは物件の説明、周辺の他の売り物件や家賃の成約事例などの資料を営業の方がまとめていてくれておりました。
これは自分でも調べているので参考程度に見て、その後営業さんの車で現地に向かいます。

私の場合ですが、一人より二人で見た方が良いと思うので連れていける時は妻を連れて行き感想を聞かせてもらっております。
また行きや帰りの車の中で売り主様や他に物件を見た方の状況など営業の方と色々とお話をしながら情報を得れる貴重な時間だと私は思っております。
基本的には現地集合では無く不動産屋さんの車で現地まで行くようにしております。
 

現地を確認して家賃とリフォーム代を考える

私の場合はまだ初心者でチェックする所を忘れてしまう事が多々あるので、物件チェックリストというものを作ってあります（笑）
それに沿って現地着いたらまず一通り拝見させていただきます。
残置物の撤去や直さないといけない所と直した方が良い所、どのように直すのがいいのか？どこを直したら家賃をあげれそうなのか？など考えながら見ていきます。
私の検討している戸建は築35年位、近隣のネットの賃貸情報に出ている同規模の物件の家賃の相場は55000円～65,000円位です。

ただ
今ネットに掲載されている高い家賃の物件は借り手が付いていないからネットに掲載されている訳（売れ残り物件）であると考えているので、家賃を1割低めに見積もって経営が成り立つかどうかを考えます。

今回の物件の場合リフォームの内容にもよりますが
最低の家賃55,000円～ある程度設備の入れ替え等をして62,000円の間でなら借り手が付くと判断しました。
また利回りについても最低で15％（7年で全額回収）理想は18％位を考えているのですが、まずは最低の家賃で計算していきます。（空室期間や火災保険、固都税は考慮しておりません）
家賃55000円×12か月=年間660,000円
年間家賃660,000円×実質利回り15％=4,400,000円
物件総額4,400,000円−諸費用400,000円=4,000,000円
この物件は最低の基準（家賃、実質利回り共に）で物件自体をリフォーム代込みで4,000,000円で仕上げられなければ検討に値しないという判断になります。

ちなみに土地の評価額が3,100,000円位、建物の評価額が1,000,000円位（建物は耐用年数オーバーしていますので銀行評価は0もしくはマイナスになりますが…）、物件をリフォーム代込みで4,000,000円位で仕上げられれば良いのかなと私は思います。