相続人がいない土地賃借人への対応について｜賃借人が亡くなる前や後に対応すべきこととは

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阿部栄一郎と申します。賃料未払い、明渡し、敷金返還といった基本的な賃貸借契約の問題から騒音、悪臭問題といったことまで幅広く賃貸借契約に関する相談、問題解決に当たっています。また、マンション管理組合からの管理費滞納やペットの問題等の相談、問題解決にも当たっています。相談や解決に当たっては、なぜそのようになるのか、なぜそのように解決した方がいいのかをできる限り丁寧に説明をするように心がけております。お気軽にご相談ください。

相続人のいない土地の賃借人が自分の土地上に建物を建てて住んでいるといったことは経験されたことがあるかもしれません。仮に、そのまま賃借人が亡くなってしまった場合は、どうすればいいのでしょうか。そして、事前にどのような対応をとればよいのでしょうか。
今回、当職が経験した一つの解決例をコラムにしてみました。
ただ、これは、土地のオーナーと賃借人との関係が良好であったことから実現できたという側面もあるかと思います。
参考になれば幸いです。

１　相続人がいない土地賃借人への対応に関する相談事例

土地のオーナーから，

『土地の賃借人の中で，相続人のいない人がいます。当該賃借人は，土地の上に当該賃借人所有の建物を建てて居住しているのですが，当該賃借人が亡くなった場合に備えて対応をしたいと考えています。』

といった相談を受けたことがあります。

上記のような状況は，土地を含む不動産のオーナーの方であれば，一度は考えたことがあるかもしれません。なお，以下，相続人のいない賃借人のことを「本件賃借人」といいます。

２　何も対応せずに本件賃借人が亡くなった場合？

仮に，何も対応せずに本件賃借人が亡くなった場合に，土地のオーナーと本件賃借人との法律関係はどのようになるのでしょうか。

少なくとも，本件賃借人は，遺産として，土地上の建物及び借地権（土地の６割から７割の価値があると言われています。）を残した状態で亡くなっています。

そして，本件賃借人には，相続人がいませんので，そのままでは，誰も遺産を取得できません。当然，土地のオーナーも土地上の建物及び借地権を取得する（土地の返還を受ける）ことができません。

このような場合，利害関係のある人（土地のオーナーも利害関係を有すると考えられますし，本件賃貸借人が住宅ローンを借りていた場合には金融機関も利害関係を有します。）が，家庭裁判所に相続財産管理人（相続人のいない人の遺産を清算する役割を担っている人です。）の選任の申し立てをして，本件賃借人の遺産を整理し，最終的に残った遺産を国庫に帰属させます。

手続自体も面倒ですし，土地上の建物の処理や借地権の処理にも非常に長い時間がかかります。そして，土地のオーナーからすれば，その間，土地を利用できなくなりますので，非常に大きな損害を被ります。

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３　どのような対応をしたらいいの？

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更新日：2018年9月21日（公開日：2018年8月20日）

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