収益計算関連資料の吟味 収益シートを真似して何種類も試作する必要がなぜあるのか? 短編大家心得――負けないための10章 その4|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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収益計算関連資料の吟味 収益シートを真似して何種類も試作する必要がなぜあるのか? 短編大家心得――負けないための10章 その4

収益計算関連資料の吟味 収益シートを真似して何種類も試作する必要がなぜあるのか? 短編大家心得――負けないための10章 その4

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第4章 提案資料の吟味

 先方は、商談となれば、いかにお買い得な物件であるかをアピールする資料を各種取り揃えて来る。それを鵜呑みにして成功できるほど世の中は甘くない。

話は聞くけれど

 吟味するのは、先方の持ってきた「収益計算関連資料」だ。

 建物の構造のことなど、建築関係者でもなければわからない。(もし変だと見破れたら、即×)

 結局、彼らは「融資についてはこちらで好条件で引けるようにいたします」ということと、「月々の手残りはこれだけになります」という2つのことを決め台詞にして来る。

 それがどういう意味かを吟味し、「いく」か「やめる」かの方向性を考える。

収益計算は必ず自分で何種類も作ってみる

 先方の持参する収益計算資料は、当たり前のように「いいこと」しか書かれていない。当たり前も当たり前、それを見て、「これいいなぁ」と思ってほしいわけだから。
 ただ、それは先方の見通し。
 こちらはこちらの見通しで、収益シートを真似して何種類も試作してみる。
 
 例えば、
  ・建設したものの、当初の入居が進まず、半年間で50%しか稼働しなかった
  ・年間の空室率が10%だったら、20%だったら・・・
  ・家賃の下落が、5年で5%だったら、10%だったら、20%になってしまったら
  ・途中で大規模修繕をするための積み立てはできるか?

など、いくら「堅い」と言われる不動産賃貸でも、考えればきりがないリスクやランニングコストがある。
 それをクリアできるのかという話である。
 
 「クリアできるか?」といっても、この物件だけの収支ではなく、自分が自由になるリソースでそれが解決する方法もある。
 そこまでイメージできるのであれば、「いく」か「やめる」かの検討の俎上に乗るだろう。
 
 先方の持ってきた収益計算など、「あながちウソではないだろうが、ホントであるわけでもない」と思った方がよい。だって、先方は、こちらの資産背景について十分に知りうる資料を持っていないはずなのだから。
 

公開日:2018年11月6日

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