単純に表面利回りのみで不動産投資は出来ない！考えるべきはキャッシュフローが回るのかどうか。　短編大家心得――負けないための10章　その5｜僧俗嫌世（そうぞく・いやよ）

第５章　「利回り」には要注意

　売り手の言う「利回り」が確定数字なら、不動産投資で大やけどをする人はいないはずだ。「利回り」にもいろいろある。

「利回り」は決定打ではない！

　マイソクなどで言う「（表面）利回り」とは、
（年間家賃収入） ÷ （物件取得費） × １００ （％） を言う。
 
　百聞は一見に如かず。下記を御覧じろ。（ほぼ実例）
 
　平成Ｘ年、土地付き建売アパート（木造）をフルローン（３０年）で１棟買いした。
　　　土地 ７０００万円。建物６４８０万円。
　サブリース案件で、保証賃料は表示賃料の９０％（当初、年間約９００万円）
　フルローン（元利均等）返済額（年額）５４０万円
　その他諸経費（公租公課等）　（年額）   ８０万円
　修繕積立金相当額                  （年額）　５０万円
 
[表面利回り１]（建物のみで算出）
９００万円 ÷ ６４８０万円 × １００ ＝ １３．９％
 
[表面利回り２]（土地購入費込で計算）
９００万円 ÷ １３４８０万円 × １００ ＝ ６．７％
 
 
[実質利回り(手残り分)]
（９００万円 － ５４０万円 － ８０万円 － ５０万円）
　　　　　　　　　　　　　　　÷ １３４８０万円 × １００ ＝ １．７％
 
ただ、帳簿上で考えると、減価償却分が年間２９５万円あるので、それを加味して、
（９００万円 － ５４０万円 － ８０万円 － ５０万円 ＋ ２９５万円）
　　　　　　　　　　　　　　　÷ １３４８０万円 × １００ ＝ ３．９％
 
　というように、同じ物件の「利回り」でもいろいろな計算がある。
　しかも、計算を簡便にするために、家賃下落リスクや空室リスクを考慮していない。また、大きな支出項目となりうる損害保険料（火災・地震）の逓増も全く考慮していない。
 
　単純に表面利回りのみで評価は出来ないということ。
（低いより高い方がいいだろう。でも、そうかと言って、築古物件では利回りが高くても修繕費用がメチャ高くて収益を圧迫する可能性もあるはず。何とも言えぬ。）
 
　負けないためには、キャッシュフローが回るのかどうかが重要。