単純に表面利回りのみで不動産投資は出来ない!考えるべきはキャッシュフローが回るのかどうか。 短編大家心得――負けないための10章 その5|僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

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単純に表面利回りのみで不動産投資は出来ない!考えるべきはキャッシュフローが回るのかどうか。 短編大家心得――負けないための10章 その5

単純に表面利回りのみで不動産投資は出来ない!考えるべきはキャッシュフローが回るのかどうか。 短編大家心得――負けないための10章 その5

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大家 僧俗嫌世(そうぞく・いやよ)

首都圏近郊の農家が、必要に迫られて不動産賃貸を始めたのが約27年前。 現在は、次期相続に備え、法人化して一部の物件を法人所有としました。 「生活できればそれで十分だが、絶対に負けない大家」であり続けたいと 思っています。

第5章 「利回り」には要注意

 売り手の言う「利回り」が確定数字なら、不動産投資で大やけどをする人はいないはずだ。「利回り」にもいろいろある。

「利回り」は決定打ではない!

 マイソクなどで言う「(表面)利回り」とは、
(年間家賃収入) ÷ (物件取得費) × 100 (%) を言う。
 
 百聞は一見に如かず。下記を御覧じろ。(ほぼ実例)
 
 平成X年、土地付き建売アパート(木造)をフルローン(30年)で1棟買いした。
   土地 7000万円。建物6480万円。
 サブリース案件で、保証賃料は表示賃料の90%(当初、年間約900万円)
 フルローン(元利均等)返済額(年額)540万円
 その他諸経費(公租公課等) (年額)   80万円
 修繕積立金相当額                  (年額) 50万円
 
[表面利回り1](建物のみで算出)
900万円 ÷ 6480万円 × 100 = 13.9%
 
[表面利回り2](土地購入費込で計算)
900万円 ÷ 13480万円 × 100 = 6.7%
 
 
[実質利回り(手残り分)]
(900万円 - 540万円 - 80万円 - 50万円)
               ÷ 13480万円 × 100 = 1.7%
 
ただ、帳簿上で考えると、減価償却分が年間295万円あるので、それを加味して、
(900万円 - 540万円 - 80万円 - 50万円 + 295万円)
               ÷ 13480万円 × 100 = 3.9%
 
 というように、同じ物件の「利回り」でもいろいろな計算がある。
 しかも、計算を簡便にするために、家賃下落リスクや空室リスクを考慮していない。また、大きな支出項目となりうる損害保険料(火災・地震)の逓増も全く考慮していない。
 
 単純に表面利回りのみで評価は出来ないということ。
(低いより高い方がいいだろう。でも、そうかと言って、築古物件では利回りが高くても修繕費用がメチャ高くて収益を圧迫する可能性もあるはず。何とも言えぬ。)
 

 負けないためには、キャッシュフローが回るのかどうかが重要。
 

公開日:2018年11月16日

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