オーナー（賃貸人）と入居者（転借人）との間の法律関係｜櫻田 真也

オーナー（賃貸人）と入居者（転借人）との間の法律関係

次に，オーナー（賃貸人）と入居者（転借人）との関係ですが，サブリース会社（賃借人）は，オーナーの承諾に基づき，オーナーから賃借した建物を入居者に転貸していますので，その基礎となるオーナーとサブリース会社との間の賃貸借契約が債務不履行を理由とする解除により終了すれば，サブリース会社には建物を転貸する権限がなくなります。

そこで，サブリース会社と入居者との間の転貸借契約も継続をすることはできなくなり，原則として，入居者は建物から退去をせざるを得なくなります。

しかしながら，オーナーとしては，サブリース会社は信頼ができないとしても，入居者自身に問題がなければ，入居者に入居を続けてもらい，家賃を支払ってもらった方がいいと思うでしょう。

そこで，この場合の対策として，オーナーは，まず，①入居者に直接家賃を請求することが考えられます。法律上，賃貸人（オーナー）は，賃借人（サブリース会社）を介さず，転借人（入居者）に対して直接賃料請求をすることが認められているのです。

ただし，オーナーが入居者に対して直接請求できる金額は，転貸借契約で定められた家賃の範囲に限られます。また，入居者が既にサブリース会社に支払った分については重ねて請求することはできません。

また，オーナーとしては，②サブリース会社の地位を承継するなどして，入居者と直接賃貸借関係に入ることも考えられます。

しかし，それまでサブリース会社を介して行っていた手続を急にオーナー自身が行うということは困難を伴うでしょう。また，サブリース会社との間の信頼関係も既に破壊されていると思いますので，サブリース会社から詳細な引継ぎを受けることも期待はできないでしょう。

今回は，以上です。

最近は，オーナーとサブリース会社とのトラブルに関するニュースを耳にします。一括借り上げや家賃保証という現状に胡坐をかいているばかりではなく，万が一のリスクに対応する心構えは必要かと思います。