サブリース契約でサブリース会社(賃借人)の家賃未払い問題が発生したときのオーナーがとるべき対応とは?|櫻田 真也

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サブリース契約でサブリース会社(賃借人)の家賃未払い問題が発生したときのオーナーがとるべき対応とは?

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弁護士 櫻田 真也

私は、常々、弁護士という職責を自覚し、誇りと自信を持ちながら、依頼者の皆様にとって最善の方策を実践できるよう、自らの体を張って日々奮闘し、社会に貢献できる弁護士になりたいと考えています。 皆様の中には、もしかしたら、弁護士に対して「敷居が高い」「相談しにくい」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、少なくとも、私が代表を務めるレアール法律事務所では、どのようなご相談に対しても、誠心誠意かつ親身な対応をさせていただいております。

マンションなどの建物の運用手段として,サブリース会社とサブリース関係を築いているオーナーも多いと思います。大手のサブリース会社などは,オーナーが建築したマンションを長期間一括で借り上げ,一定期間家賃保証をしているところもあります。
しかし,サブリース会社の経営が悪化し,家賃が支払われなく可能性も否定はできません。家賃の未払が発生した場合,オーナーとしてはどのような対応をすればいいのでしょうか?

サブリース契約の概要

まず,前提として,サブリース契約の概要の確認をしておきましょう。

サブリース契約とは,まず,オーナーがサブリース会社にマンション等の建物を賃貸し(賃貸借),次に,サブリース会社が実際の入居者に転貸をする(転貸借)というものです。

これらのサブリース関係において,オーナーを「賃貸人」,サブリース会社を「賃借人」(又は「転貸人」),入居者を「転借人」といいます。

オーナーとしては,サブリース会社から支払われる家賃が適正で,しかも,一括で借り上げてもらい,家賃保証や管理をしてくれるのであれば,空室リスクや煩雑な管理業務に悩む必要がなく,大きなメリットがあります。

他方,オーナーは,銀行等から多額の借入れをしてマンション等の建物を建築しており,家賃が滞りなく支払われることを前提に返済の予定を立てていますが,家賃の未払いが発生すると,ローンが返済できなくなってしまうおそれがあります。

オーナー(賃貸人)とサブリース会社(賃借人)との間の法律関係

まず,オーナー(賃貸人)とサブリース会社(賃借人)との関係は賃貸借契約です。

サブリース会社が経営悪化などで家賃を支払えなくなった場合,オーナーとしては,サブリース会社との賃貸借契約を継続する意味はないでしょう。

したがって,オーナーとしては,家賃未払いという債務不履行を理由に,サブリース会社との間の賃貸借契約を解除することが考えられます。この場合,実際の入居者(転借人)に通知をすることは不要です。

もっとも,サブリース会社との賃貸借契約が解除により終了すると,それまで享受していた一括借上げ,家賃保証,管理などのメリットも消滅してしまうことになりますので,この点は覚悟をしなければなりません。

公開日:2018年10月15日

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